פורום תמא 38

פורום תמא 38: גיא ששון

ברוכים הבאים לפורום תמ"א 38

על מנהל הפורום גיא ששון:

יזם נדל"ן, ממובילי ענף תמ"א 38 ודור שלישי למשפחת קבלנים הלוקח חלק פעיל בוועדת תמ"א 38 של התאחדות בוני הארץ ומשמש כיו"ר הוועדה המוניציפאלית של ארגון הקבלנים מחוז דן. ששון נחשב כפורץ דרך בתחום המימון הבנקאי לפרויקטים של תמ"א 38. בוגר תואר ראשון במנהל עסקים, עם התמחות במימון מ university of Michigan, ארה"ב, בוגר תואר שניMBA  עם התמחות בנדל"ן מאוניברסיטת חיפה ובעל תעודת שמאי מקרקעין מוסמך מטעם משרד המשפטים ומועצת שמאי מקרקעין. בנוסף, ששון עוסק בהוראה והרצאות פרקטיות בתחום התמ"א 38 בקורס של התאחדות בוני הארץ, במרכז פישמן לנדל"ן של האוניברסיטה העברית, מרכז vcell ועוד.

בשנת 2007 הקים ששון את חברת ישראמיש השקעות בע"מ, חברה שחרטה על דגלה את המצוינות בבנייה וטיפול בעסקאות תמ"א מורכבות. פעילותה בתחום הנדל"ן למגורים עוסקת בשלושה ענפים מרכזיים: פרויקטים יזמיים, תמ"א 38 ותמ"א 38/2. 


* אין בתשובות הניתנות בפורום להחליף ייעוץ פרטני מקצועי או משפטי.

בשליחת הודעה/תגובה אני מסכים/ה לתנאים הבאים:

חל איסור פרסם באתר/פורום הודעות/תגובות המפרות הוראות כל דין ובכלל זה תגובות בעלות אופי מיני, מאיימות, גזעניות, פוגעניות, מוציאות לשון הרע, מעודדות לביצוע הסתה, פוגעות בפרטיות, מזיקות, פוגעות ברגשות הציבור, מפרות זכויות קניין רוחני. האחריות הבלעדית לתוכן ההודעה/התגובה הינה של כותבה. ההתאחדות שומרת לעצמה את הזכות למסור את פרטי כותב הודעה/התגובה לכל גורם בהתאם לשיקול דעתה ושומרת לעצמה את הזכות למחוק הודעות/תגובות שפורסמו ו/או לא לפרסם הודעות/תגובות על-פי שיקול דעתה. אין באמור לעיל כדי לגרוע מהאמור בהוראה מהוראות תנאי השימוש באתר או בכל דין אחר. בכל מקרה של פרסום פוגע כאמור לעיל, גולשי האתר רשאים לפנות למנהל הפורום בבקשה להסירו.

 

23/07/2017 15:33:00
4 דיריים בלבד=מאה אחוז 3 מסכימים לתמא 38/2 =75 אחוז 1 לא מסכים=25 אחוז כול השטח המשותף שייך לכולם באופן שווה! (השטח המשותף הוא 550 מטר) אני מציין שאני אחד מאלה שמסכימים והגג כולו שגודלו 250 מטר שייך לי בטאבו! המתנגד חתם בעבר לקבלן לביצוע תמא 38/2 (בסוף הקבלן התחרט) אנחנו יודעים שצריך 80 אחוז לביצוע תמא 38/2 ויש לנו רק 75 אחוז! השאלה היא: האים זה יעזור לנו לפנות למפקח על בתים משותפים בטענה שהמתנגד חתם בעבר(ועכשיו עושה דווקא) וגם האים הגג שכולו בטאבו שלי ואני מאלו שרוצים בפרוייקט! האים 2 הדברים האלו יעזרו לנו שהמפקח יפסוק שאנחנו יכולים לצאת לדרך?
הוסף תגובה
10/08/2017 14:16:00
שלום פלג, ראשית, וככלל, רצוי להגיע להסכמות ולהימנע מהליכים משפטיים. לגופן של שאלותיך ומבלי שהדבר יהווה ייעוץ משפטי, הרי שסעיף 5א לחוק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 קובע בסעיף (א): ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו; בהחלטה כאמור ישקול המפקח, בין השאר, את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל דירה המתנגד לביצוע העבודה כאמור והשלכותיהן; הוראות סעיף 5(ב) ו-(ג) יחולו לעניין זה, בשינויים המחויבים. כלומר התביעה צריכה להיות של 80% מבעלי הדירות ו-80% מהשטח. מבלי להכיר את פרטי המקרה הספציפי שלכם, הרי שהעובדה שהגג מוצמד אליך אולי מקנה לכם את התנאי של השטח אבל לא את התנאי של מספר הדירות. מאחר שכך הדברים, ייתכן שכדאי לכם לשקול לבחון פרויקט של תמ"א 38 /1, קרי חיזוק הבניין והוספה עליו, שבעניינו חל סעיף 5 לחוק המקרקעין שציינתי לעיל הקובע אחוז נמוך יותר של להגשת פנייה למפקח (2/3 מהדירות ומהשטח). לגבי סיבת ההתנגדות של השכן, הרי שבסופו של יום, המפקח בוחן את נסיבות המקרה הספציפי ואת הסבירות של הנימוקים להתנגדות של השכן שאינו מעוניין באישור הפרויקט. יצוין כי פנייה למפקח הינה רק לאחר קבלת היתר בניה
הוסף תגובה
07/07/2017 18:57:00
שלום,האם היזם לא מחוייב להחליף את התריסים והחלונות הישנים שבחזית הדירות,למרות שלא מצויין בחוזה?תודה
הוסף תגובה
20/07/2017 10:55:00
שלום תמר – ככלל, היזם מחויב למסמכי החוזה ולדרישות הרשות המקומית. לעניין תריסים וחלונות, ככל הידוע לנו, אין הוראה אחרת שנוגעת לעניין. ולכן, ככל שהדבר לא נקבע בחוזה ולא נדרש מהרשות המקומית כחלק מתנאי היתר הבניה, הרי שלא חלה חובה על היזם להחליפם.
הוסף תגובה
06/07/2017 15:02:00
האם מקובל לבקש הצגת כדאיות כלכלית להריסה ובינוי ( 38/2) מהיזם המציע על מנת לראות סבירות וכדאיות ההצעה?
הוסף תגובה
20/07/2017 10:56:00
שלום שוש – היזם אינו מחויב להציג כדאיות כלכלית על מנת להראות לכם את סבירות ההצעה אליכם, אולם אין זה מונע ממכם, הדיירים, לבקש, שומה עצמאית משמאי ממומחה בנושא. כמובן שמדובר בעלויות כספיות שהדיירים יצטרכו לשאת בהם.
הוסף תגובה
01/07/2017 17:19:00
אני בעל דירה במתחם של 7 ביניינים. דירתי נמצאת במרכז עם כיווני אויר טובים. אנחנו נמצאים בשלב מתקדם עם חברה יזמית וקבלנית. לרוב הדיירים השאירו את אותו מיקום ורק ל- 3 דירות מהביניין שלי נתנו מקום גרוע בקצה המתחם סמוך לכביש ראשי וכיווני אויר נחותים. 1. איזה גוף יכול לאצץ את היזם לתת לנו את המיקום המקורי שלנו. הוא בונה עוד קומות (ויכול לתת לנו את מיקומנו המקורי בקומה גבוהה יותר) אך הוא רוצה לשמור אותן למכירה בשוק.
הוסף תגובה
פינוי בינוי גיא ששון מנהל הפורום
20/07/2017 10:57:00
שלום בוני – מדובר במו"מ מסחרי בין הדיירים לבין היזם, אין גורם חיצוני שמתערב בכך, למעט מקרים שבהן אין הסכמה שמגיעים להכרעות של המפקח על הבתים המשותפים ואז נבדק האם הסירוב של הדיירים סביר או אינו סביר. כמובן שמומלץ להימנע מהליכים משפטיים ולנסות להגיע להסכמות מול היזם.
הוסף תגובה
24/06/2017 11:35:00
אנו בעלי ביניין (4 דיירים) 2 קומות. והוחלט על ידי כל הדיירים להתחיל בתהליך. האם יש איזה צעדים ראשונים ממולצים מצידנו בכדי לדעת את מלוא זכויותינו? האם יש איזה מדריך בנושא? תתודה מראש.
הוסף תגובה
20/07/2017 10:59:00
שלום שמואל – להלן סוג של "עשרת הדיברות" לביצוע תמ"א 38 שההתאחדות ריכזה בעבר: התאחדות בוני הארץ ריכזה מספר נקודות חשובות עבורכם, טרם יציאה לדרך בביצוע פרויקט תמ"א 38. המידע יכול לסייע לכם, אולם חשוב להדגיש שאינו מהווה, בפני עצמו, מידע מלא ושלם על כלל הנושאים הקשורים בביצוע פרויקט תמ"א 38 ולכן יש להיעזר בבעלי מקצוע רלוונטיים. 1. ארגנו רוב מספיק של דיירים (עדיפה כמובן הסכמה משותפת של 100% מהדיירים). 2. דאגו לייצוג משפטי ראוי, הולם ומקצועי. 3. חשוב למנות ועד פעולה מצומצם - ועד תמ"א 38 ייצג את כלל הדיירים לצורך ביצוע הפרויקט. 4. בחרו לביצוע הפרויקט בקבלן רשום בפנקס הקבלנים, בעל ניסיון בענף הבנייה למגורים. 5. הימנעו מחמדנות יתר - הפרויקט חייב להיות כלכלי לקבלן, ולכן הקפידו על דרישות סבירות. 6. הימנעו מחמדנות אישית - רצון אישי לקבל יותר מהשכן יכשיל את הפרויקט. שקיפות התהליך ותמורה זהה, ככל הניתן, לדיירים, חשובים להצלחת הפרויקט. 7. שימרו על אווירה חיובית מול הקבלן - הסכמות, ויתורים, פשרות משני הצדדים והגעה לאיזון ראוי. 8. היצמדו להחלטות שקיבלתם באסיפות הדיירים - תזוזות משמעותיות מהחלטות אלו עשויות לגרום לעיכובים ולפתוח פתח לאי הסכמות. 9. הישמרו ממלחמת יצרים ביניכם לבין שכניכם - בסופו של יום כולכם תפסידו. 10. התאזרו בסבלנות - פרויקט תמ"א 38 הינו מורכב וממושך, אולם בסופו חייכם ישודרגו.
הוסף תגובה
מסירת בנין. הניה בר ספר
01/06/2017 19:13:00
שלום רב. אני דיירת תמורה בבנין ברמת גן שנבנה במסגרת תמא 38/ב. הבנין הושלם וקבל טופס 4.בחודש מרץ. מרבית מהשטחים הציבוריים לא התקבלו ע""י הועד מכיון שהבנין עדיין אתר בניה . ולא הושלמו חיפויים שונים ותיקוני חוץ. האור דולק במשך כל שעות היום והלילה ומעלית עובדת ללא הפסקה בעיקר עבור הפועלים של החברה שמסתובבים בבנין כל היום ובסופי שבוע. עד עתה נכנסו כ 6 דיירים מתוך 36. נכון להיום קבל נציג הועד חשבון חשמל עם הודעת אזהרה לתשלום מיידי עבור חודשים מרץ אפריל. האם החוב חל עלינו דיירי הבנין בתקופה זו? אודה לתשובה מהירה ביותר.
הוסף תגובה
מסירת בנין גיא ששון מנהל הפורום
15/06/2017 10:33:00
ממליץ לכם לפנות לעוה"ד המייצג אתכם ולפעול בהתאם להסכמות ולתנאים בהסכם המשפטי.
הוסף תגובה
27/05/2017 20:27:00
שמתי לב שיש הסמכה שעובים קבלנים שרוצים לעסוק בתמ"א 38 . האם חייבים בקורס הזה ? ואיך ניתן לדעת עוד מידע בנוגע לקורס ?
הוסף תגובה
קורס תמ"א גיא ששון מנהל הפורום
15/06/2017 10:32:00
ישנה הסמכה מקצועית בנושא, אין חובה לעבור אותה. עדיף לעבור לצורך קבלת כלים נוספים לבצוע הפרויקט. ההסמכה הפורמלית המחייבת היא סיווג הקבלן והתאמתו להיקפי הביצוע והתחום. אין חובה לעבור את הקורס לצורך ביצוע תמ"א 38.
הוסף תגובה
23/05/2017 12:33:00
שלום רב רציתי לדעת האם ניתן לחייב את 1) חברות ניהול הדיירים 2) עו״ד מייצג דיירים 3) והיזם לעדכן את הדיירים בסטטוס הפרויקט באמצעות תוכנה ייעודית? כך למשל ניתן להתחבר מכל מקום ולראות היכן זה עומד, מה בהמשך, מסמכים, עדכונים, לשאול מתי העדכון הבא וכו. דוגמא: http://www.getstatus.online/index.php/demand נראה לי שזו דרך נוספת להערכת רצינות נותן השירות בדבר היותו ״שקוף״, מתקדם מקצועית וכו.
הוסף תגובה
עדכון דיירים גיא ששון מנהל הפורום
01/06/2017 12:31:00
שלום, ניתן להציע, אבל סביר שלא לחייב, השיתוף חייב להיעשות בהסכמה.
הוסף תגובה
22/05/2017 09:46:00
שלום. האם מותר לנציגי היזם להכניס ביפוי כח בלתי חוזר תנאים נוספים, אשר אינם קיימים בהסכם בין בעלי דירות לבין יזם בפרוייקט תמ"א 38 ?
הוסף תגובה
01/06/2017 12:29:00
שלום, למיטב ידיעתי, ייפוי הכוח צריך לעמוד בתנאים ובהסכמות שבהסכם. יתרה מזו בד"כ ישנו נספח המראה את נוסח ייפוי הכוח ועוה"ד אמור לאשרו. יחד עם זו, אבקש שתקבלו ייעוץ משפטי בעניין, שכן אין אנו עוסקים בשאלות משפטיות ותשובה עליך לקבל מהאמונים על תחום המשפטי והדין.
הוסף תגובה
תמ"א 38 איטומים
11/05/2017 09:41:00
שלום קנינו דירה במסגרת תמ"א 38 , כשנכנסו לראות התקדמות בדירה ראינו שיש נזילה בתקרה , כששאלנו את מנהל העבודה עם התבצע איטום כדאי שלא תהיה נזילה הוא התחמק ואמר שאין מה לעשות כי קנינו תמ"א . בנוסף הוא אמר שהנזילה והכתם החום שיש בעקבותיה הוא בגלל השכנה ששופחת מים . מה אני יכולה לעשות , כיוון שהדירה לא ראויה למגורים במצב זה
הוסף תגובה
תמ"א 38 גיא ששון מנהל הפורום
14/05/2017 10:56:00
סיבה לנזילה בגלל שהפרויקט נעשה באמצעות תכנון לפי תמ"א 38 , איננה תשובה ואינה תירוץ. ככל ואתם במהלך הבנייה , יש להתריע מבעוד מועד ויש לסדר את הנזילה ולמצוא את מקורה. ככל ואתם לאחר סיום וקיבלתם את הדירה ישנה אחריות לקבלן לפי חוק המכר ועליו לסדר את הליקוי ככל והליקוי נעשה/ נוצר במסגרת הפרויקט ולא כתוצאה מעבודה פרטית שלכם סדירה.
הוסף תגובה
23/04/2017 16:08:00
שלום, סבתא שלי בת 90 בערך, היא גרה בבניין בין 4 קומות (מדובר על 3 בניינים, בנייה טורית). הגיע קבלן שהתחיל להחתים את הדיירים והוא אומר טוען שרוב הדיירים חתמו לו. סבתא שלי לא מוכנה לגור בדירה במשך שנתיים כאשר כל התנאים מסביבה הם אבק ורעש, היא גם ככה מספיק סובלת מבחינה בריאותית והיא ממש לא צריכה עכשיו עוד אבק, רעש ובלאגן. היא לא יכולה לעבור לשכירות בזמן הזה, בגלל שהיא סובלת מבעיות בריאותיות והיא לא יכולה לעבור דירה במצב שלה, ככה שאין לה אפשרות לעבור למקום אחר בזמן שהוא ירצה לבצע את עבודות השיפוץ בבניין. יש לי 2 שאלות: 1. האם בגלל שסבתא שלי היא אישה מבוגרת מאוד, אפשר למנוע את האילוץ של הקבלן לביצוע תמ"א 38? (נניח גם במידה ויהיו יותר מ-2/3 שיחתמו)? 2. נניח ובשני הבניינים הצמודים לסבתא שלי כל הדירים יחתמו, אבל בבניין של סבתא שלי אף אחד לא יחתום (כלומר יש 2/3 חתימות) האם הקבלן יכול עדיין לאלץ את הבניין שסבתא שלי גרה בו, לבצע תמ"א 38? או שבגלל שכל הבניין שלה לא חתם על זה, אז הוא לא יכול לחייב אותם?
הוסף תגובה
תמ"א 38 גיא ששון מנהל הפורום
09/05/2017 11:24:00
אלי שלום, הקבלן אינו יכול לאלץ אדם כלשהו לחתום על חוזה לביצוע תמ"א 38 וסמכות זו נתונה בידי המפקח על המקרקעין אשר ישקול את כלל השיקולים ובכלל זאת את אלו שפירטת בשאלתך. אנו ממליצים כי בעניין זה תפנה לקבלת ייעוץ משפטי פרטני. לגבי שאלתך השנייה, הרי שהדבר תלוי באופן הרישום של הבתים כבתים משותפים. ככל וכל בניין רשום כבית משותף בפני עצמו הרי שיש צורך ברוב הדרוש בכל אחד מן הבניינים.
הוסף תגובה
21/04/2017 14:57:00
בבעלותי (בטאבו) נכס שאינו בשימוש אך מוגדר בבית המשותף כמשרד בגודל 70 מ"ר בקומת חצי-מרתף (חלונות מעל מפלס הגינה, רצפה מתחת). הבניין בתהליך ראשוני לתמ"א 38/1 (הוספת דירות). השאלה היא האם אני יכול לדרוש להפוך את המשרד לדירה בתהליך התמ"א, האם היזם יכול להסכים לכך או שזה פוגע בו באופן כלשהו? האם נדרשת הסכמת הדיירים ואם כן איזה %? או שאולי עדיף בכלל לנסות להפוך אותו לדירה לפני תחילת הליך התמ"א? תודה רבה מראש
הוסף תגובה
09/05/2017 11:23:00
יעקב שלום, מהמידע שמסרת לא ברור מה הכוונה ב"מוגדר" כמשרד (בהיתר/תכנית). אנו ממליצים כי תבחן את תיק הבניין לשם הבנת זכויותיך ואפשרויותיך. יש לציין כי שינוי ייעוד ו/או שימוש אינו חלק מההליך בתמ"א 38.
הוסף תגובה
20/04/2017 19:24:00
מכון התקנים הוציא הנחיה בתקן 413 שמבנים עד 2 קומות שמקדם התאוצה שלהם קטן/שווה ל 0.06 יוצאו מתמא 38 לתמיד בתאריך 6/2018 האים ההנחיה הזאת בתוקף? יש לי בניין של 2 קומות(בחדרה) שבכול קומה 230 מטר(סהכ 460 מטר) האים אני נכלל בהנחיה של מקדם התאוצה או שבגלל שאני מעל 400 מטר אני פתור מההנחיה הזאת?
הוסף תגובה
05/04/2017 09:27:00
שלום יש לנו בנין 2 קומות שחתמנו עם יזם לביצוע תמא 38/2 החתימה היתה 4/2016 היזם החל בבדיקות חישובים הנדסיים בבנין/חפירות של היסודות/וכו ואת הממצאים העביר לרשות וקיבל חותמת נתקבל 6/2016 ליזם יש שטח בצמוד אלינו שיש בנין 2 קומות שהוא לפני קבלת היתר מהרשות ל 10 יחד לתמא 38/2 הוא התחיל מהלכים מול הרשות כבר ב 2016! ניגשתי לעיריה וניסיתי לברר את המדיניות שלהם לתמא 38/2 והם אמרו לי שלבנין 2 קומות מגיע 2 וחצי קומות! שטענתי איך יתכן שאותו יזם קיבל בשטח הצמוד 10 יחד על אותו מבנה בדיוק? התשובה שלהם היתה שהיזם ביקש היתר כבר ב 2016 (אני מציין שעדיין אין אישור להיתר!) אז השאלה שלי היא: האים בגלל שהיזם התחחל תהליך בבנין שלנו כבר ב 2016 והפקיד אצלה את התוכנית של החישובים ההנדסים וקיבל חותמת נתקבל ב 6/2016 זה תופס שאנחנו יכולים לדרוש את הפרשנות המורחבת בקשר לאחוזי הבניה?
הוסף תגובה
תיקון 3א גיא ששון מנהל הפורום
09/05/2017 11:22:00
פלג שלום, המועד המוכר בחוק הוא מועד הוצאת היתר הבניה. ככל ולא ניתן היתר בניה או לכל הפחות התקבלה החלטה בתנאים למתן היתר בניה, הרי שלא ניתן להחיל את הפרשנות המורחבת
הוסף תגובה
29/03/2017 14:57:00
שלום, אנו דיירי בניין בן 6 דיירים ברמת גן שהחל תהליך תמא 38\1, אנו לפני הגשת תוכניות לעירייה,תוך חודש אמורות להיות מוגשות. מה פרק הזמן שלוקח לקבל היתר בניה לתמא 38\1? יש לציין כי נעשו פגישות עם ועדות של העירייה לאישור תכנון של חניה תת קרקעית, פיצול 3 מתוך 6 בדירות והתוכניות יוגשו בהתאם להערות העירייה בנושא. תודה
הוסף תגובה
09/05/2017 11:25:00
שלום דרור, מועדי קבלת היתר משתנים בין רשות לרשות ובין מקרה אחד למקרה אחר ואינם קבועים. הינך יכול לבדוק התקדמות הליכים מול היזם או ישירות מול הועדה המקומית.
הוסף תגובה
07/03/2017 02:55:00
שלום קניתי דירה מיזם תמא. במהלך הבנייה החליט היזם שהוא משנה תתוכנית ובונה בקומה 7 האחרונה 2 דירות פנטהוז במקום 2 דירות דופלקס שיוצאת מקומה 6. הדיריים הקימים הגשו לעירייה התנגדות לאחר סיום הבניה ולפני קבלת טופס איכלוס. העיריה עשתה וועדה וקבעה שאיינה מקבלת את שינוי היזם בגלל רוב מוחלט של המתנגדים מה יהיה מעכשיו. ומה הזכויות שלי והאם העירייה תשנה את דעתה בעתיד ועם לא אז מה קורה במצב כזה. והאם אני זכאי עפי חוק לצאת מהעיסקה בגלל חריגות בנייה של הקבלן?
הוסף תגובה
15/03/2017 15:58:00
שלום רועי, השאלות שאתה שאלת מורכבות ותלויות בהרבה משתנים שלא כולם מופיעים בפנייתך. אני מניח שאתם הדיירים מיוצגים במסגרת הסכם התמ"א על-ידי עו"ד מטעמכם. שאלות אלה ואחרות נכון להפנות אליו, לאור העובדה שהוא מכיר את ההסכם בינכם לבין היזם, הוא מכיר את המצב התכנוני הקיים במבנה ואת האישורים שנתנה העירייה ועוד.
הוסף תגובה
27/02/2017 14:01:00
שלום, מתי להערכתך יאושר תיקון 4 לתמא 38 ? תודה
הוסף תגובה
תמא 38 תיקון 4 גיא ששון מנהל הפורום
15/03/2017 15:59:00
שלום רון, אין לנו הערכה מושכלת לגבי מועד אישור תיקון 4, מה גם שעדיין לא התקבלה החלטת המועצה הארצית לגבי התיקון.
הוסף תגובה
25/02/2017 14:10:00
קניתי דירה בחולון 4 חד ומוגץעד המסירה חלף. ידוע לי שאני צריך להמתין 60 יום נוספים עבור השכירות שהקבלן צריך לשם. כעבור זמן זה מה עלי לעשות? ועם הקבלן לא ירצה ללת תכסף? ומה השיכלול שהוא יהיה חייב לתת לי? וממתי הוא חייב לשלם כשיחלפו 60 יום נוספים ממועד המסירה בחוזה? הוא צריך לשלם רטרו? וכמה?
הוסף תגובה
איחור מסירה גיא ששון מנהל הפורום
15/03/2017 16:00:00
שלום רועי, ככלל, סעיף 5א לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 מסדיר את סוגיית פיצוי בשל איחור במסירה. לנוחיותך להלן הסעיף מהחוק. יחד עם זאת, אופן יישום החוק לגביך מאד תלוי במאפיינים שונים שקשורים לחוזה עימך. לאור האמור, קשה מראש להסביר לך באילו מקרים ואיך ולמה וכמה יהיה מוכר הדירה חייב אם בכלל להביא לך. 5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה: (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד; (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. (ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים. (ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
הוסף תגובה
18/02/2017 13:18:00
שלום רב, בבניין שלי מתבצע עבודות תמ"א כ8 חודשים, והיו המון חילופי קבלנים בזמן הזה וניכר כי רמתם המקצועית רק יורדת. נקודה אחת שמטרידה אותי מאוד זה בניה על גג הבנין-ישנו תקן 412 שמגדיר עומסים בצורה דיי מסודרת. אתמול יצא לי להיות על הגג וראיתי שאת הקומה החדשה בונים ישירות על הגג,ממש חדרים חדרים,והיכן שעדיין לא בנו חדרים ישנם קדיחות של חורים ישירות על הגג הישן ובהם הוכנסו ברזלים ואופן סידורם כשל חדרים. האם מותר לבנות ישירות על הגג הישן ? תודה
הוסף תגובה
26/02/2017 13:31:00
שלום, מבלי להתייחס לחילופי הקבלנים, אומר שישנם מצבים בהם קובע הקונסטרוקטור לבנות את הקומה מעל הגג הישן, כאשר ישנו זיוון וקישור בין הישן לחדש. בד"כ זה נעשה כאשר הקונסטרוקטור מביא בחשבון שהתקרה הקיימת מסוגלת לשאת עומסים של החלק החדש. אינני יודע ספציפית לגבי הבניין שלכם. למען הסדר הטוב והשקט הנפשי, אמליץ לך לדרוש פגישה עם הקונסטרוקטור האחראי, היזם, הקבלן המבצע ומנהל העבודה להציף את השאלה ולקבל תשובות. כמובן שתשובות אילו חייבות להיות מגובות בפרוטוקול מתאים וחתום.
הוסף תגובה
18/01/2017 13:37:00
שלום, בבעלותי דירה בבניין שנמצא בתהליך לקראת תמ"א 38/2 - יש הסכמה של כל הדיירים, נחתם ההסכם והוגשה בקשה להיתר בניה (השלב הבא יהיה דיון בהתנגדויות). אני מעוניין למכור את הדירה שלי כבר עכשיו. האם לאור השלב בו נמצא הפרויקט, יהיה סביר לבקש תוספת למחיר השוק של הדירה? ואם כן מה סדר הגודל של התוספת? להערכתי בסוף הפרויקט ערך הדירה יעלה בכמיליון ש"ח.
הוסף תגובה
30/01/2017 09:54:00
דן שלום, במהלך תמחור דירה נלקחים בחשבון פרמטרים רבים המגולמים בערך הדירה ובכלל זה התוכניות החלות והבקשות להיתר שהוגשו. הערכת שווי הנכס באופן המדויק ביותר הלוקח בחשבון את כל הנתונים אותם ציינת ועוד, ולכן נכון שתעשה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך מטעמך.
הוסף תגובה
16/01/2017 09:05:00
מה צריך להיות סכום ערבות ביצוע לפרויקט תמא 38 (הרחבה): 56 דירות קיימות (2 בניינים) בתל אביב, תוספת 30 מ"ר לדירה, 12 דירות יזם על הגג, הוספת חניה תת קרקעית, מעלית, חיזוק הבניין, שיפוץ הלובי, חדר המדרגות, המעטפת. שווי נוכחי של דירה (80 מ"ר) כ-3.7 מליון ש"ח
הוסף תגובה
30/01/2017 09:55:00
שושנה שלום, מבלי להיכנס לחישובים ולנתונים שהצגת, הרי שגובה ערבות הביצוע משתנה מפרויקט לפרויקט והיא פרי מו"מ בין הדיירים לבין היזם.
הוסף תגובה
התנגדות שלומי
15/01/2017 00:05:00
קניתי דירה בפרוייקט בחולון שמתבצעות עבודות כבר שנה וחצי לאחרונה נתגלה לי שהדיריים הישנים הגישו התנגות בעירייה על כך שהיזם לא יוכל לבנות 2 דירות בקומה האחרונה. הבניין כרגע בבנייה במקור היה צריך להיות לפי דברהם דופלקס שעולה מהקומה ה6 חצי קומה ל7. ובפועל נבנו 2 דירות בקומה האחרונה מה ההשלכות של זה? והאם הפרויקט יקבל ככה איכלוס בסוף?
הוסף תגובה
התנגדות גיא ששון מנהל הפורום
30/01/2017 09:57:00
שלומי שלום, משאלתך משתמע שהדירה אותה רכשת אינה ממוקמת בקומות עליהן אתה שואל. כך או כך, לקבלן מותר לבנות אך ורק לפני היתר הבניה שניתן לו ובהתאם לתוכניות החלות במקום. את ההיתר ניתן למצוא (בחלק מהרשויות) באתר האינטרנט של העירייה, אולם בכל מקרה ניתן לפנות למחלקת ההנדסה בעיר ולבקש לראות את ההיתר בניה שניתן בבניין האמור. בנוסף, ייתכן כי היזם פנה לוועדה המקומית בבקשה לקבלת "הקלה" של דירות נוספות - זהו הליך תכנוני שהוועדה יכולה לאשר או לא לאשר דירות אלה, וכחלק מהליך הבחינה של הבקשה – רשאים גורמים שונים להגיש התנגדויות. ההחלטה בסוף נתונה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה.
הוסף תגובה
12/01/2017 23:58:00
שלום, אני וגרושתי נקבל 2 דירות בשטח כולל 122 מ´. בהסכם גירושין - דירת 4 ח´ לה. 2 ח´ לי. אין הסכמה לגבי חלוקת המטרים גישור לא הצליח מה עושים ? תודה, ליאור 2 דירות תמ"א לי ולגרושתי. אין הסכמה לגבי המטראז´
הוסף תגובה
30/01/2017 09:57:00
ליאור שלום, לצערי אנחנו לא הכתובת לפנייתך
הוסף תגובה
07/12/2016 20:10:00
שלום ברשותי חתימות של כל דיירי הבניין לביצוע תמא 38, בקיצור- כול הדיירים מסכימים ורוצים להתחיל בתהליך בהקדם. האם מותר למכור את החתימות לקבלן מבצע? תודה
הוסף תגובה
22/12/2016 11:50:00
שלום אסף, לא ברור מה מעמדך מול הדיירים ולא ברור אילו חתימות יש ברשותך, בכל מקרה, ככלל, אם הדיירים אפשרו לך את זה, אזי ייתכן שניתן "למכור" את החתימות, אולם יש לשים לב לכל סוגיות המיסים שקשורות לכך ולהקפיד על הסכמת הדיירים.
הוסף תגובה
07/12/2016 14:26:00
שלום רב, בבניין שלנו 5 דיירים שמעוניינים לצאת לתמ״א 38/2 (פינוי בינוי). הוסכם שכל דירה תקבל 25 מטרים בנוסף לשטח הקיים בדירה. בהסכם דיירים היסטורי שנחתם הוסכם כי ל-3 הדירות העליונות תהיה זכות לבנות על הגג, ושתי הדירות התחתונות יורשו להשתמש בחצרות הבניין. בהסכם הוגדר כי: דירות הגג זכאיות לעשות שימוש בגג (כל דירה בגג שמעליה) וכשיתאפשר רישום בית משותף יוצמדו חלקים אלה לדירות. דירה אחת ניצלה את הזכות ובנתה על הגג שלה. כעת טוענות שתי הדירות שלא ניצלו את זכות הבנייה שמגיע להן ״משהו״ (מטרים נוספים) כפיצוי. האם הן צודקות? איך מחשבים זכויות כאלה? והאם יגיע גם פיצוי לשתי הדירות שמשתמשות בגינה? תודה רבה
הוסף תגובה
22/12/2016 11:49:00
שלום ליאת, הסוגיות שאת מעלה הינן משפטיות בעיקר מתחום חוק החוזים ודיני המקרקעין, ולכן מומלץ לכם להתייעץ עם עו"ד שיבחן את כל ההסכמים שנעשו בנושא ואת הזכויות שנוצלו או לא נוצלו וכיצד הן נוצלו.
הוסף תגובה
20/11/2016 08:48:00
שלום האם במסגרת תמא 38 מחזקים את התקרה של הקומה הראשונה והשניה בבנין של 3 קומות? אם לא מדוע שלא יפגעו בעת רעידת אדמה?
הוסף תגובה
13/11/2016 15:56:00
שלום גיא אנחנו בקשר עם קבלן לביצוע תמ"א 38 . אני גר בקומה שניה מתוך 3 קומות ( בית מעל 50 שנה ) ולשאלתי מה שווה כל הפרויקט הזה אם לא מתבצע חיזוק של התקרה בביתי ? קיבלתי תשובה מתחמקת . אנא חוות דעתך במקרה של רעידת אדמה , כיצד תעמוד התקרה בזעזוע כשבפועל אף אחד לא חיזק אותה . בברכה יוני
הוסף תגובה
חיזוק תקרות גיא ששון מנהל הפורום
04/12/2016 12:16:00
שלום יוני, הבניין בסופו של יום צריך לעמוד בתקן 413 חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לאור האמור, נדרש אישור של קונסטרוקטור שהמבנה, הן בתכנון והן בביצוע, עומד בדרישות התקן. ככל שיש לדיירים מפקח מטעמכם לעניין הבניה, הרי שאתה יכול לבקש ממנו הסברים הנדסיים וכן שיבקש מהקונסטרוקטור את התכניות.
הוסף תגובה
12/11/2016 14:00:00
חוות דעת על הפרוייקט ואיכותו?
הוסף תגובה
04/12/2016 12:17:00
שלום אלי, איננו נותנים חו"ד על יזמים.
הוסף תגובה
08/11/2016 15:29:00
שלום רב, אם אני בעל קרקע (פרטי) ועושה לבד תהליך של תמ"א 38 בהריסה ובניה מחדש. האם כשאני מוכר דירות אני צריך לשלם עליהם מע"מ?
הוסף תגובה
מע"מ על תמ"א 38 גיא ששון מנהל הפורום
04/12/2016 12:19:00
שלום מיקי, בסוגיות מיסוי רצוי להתייעץ עם מומחה מיסוי, אולם ככלל, מבלי כמובן שהתשובה תהווה ייעוץ מיסויי, כאשר יש מכירת דירות והדבר מהווה עסק, העסקה חייבת בתשלום מסים לרבות מע"מ (על-ידי הרוכש).
הוסף תגובה
06/11/2016 15:14:00
שלום יש לי דירה בבניין שמיועד לתמ"א 38 הסטטוס כרגע בשלב של הפקת היתר בנייה ( רשום באתר העייריה ) ברצוני לדעת סדר גודל של זמן מתי יעלו על הקרקע ויתחילו לעבוד ו האם יש עוד שלבים בדרך
הוסף תגובה
04/12/2016 12:20:00
מדובר בשלב מתקדם מאד לקראת תחילת יציאה לדרך של הפרויקט. לגבי לוחות זמנים, הרי שיש לבדוק מול היזם ומול מה שנכתב בהסכמים בינכם.
הוסף תגובה
05/11/2016 12:19:00
מתעניין לגבי הפרוייקט בהופיין 7 על היזם. על הטיב. על האמינות שלו והמקצועיות.
הוסף תגובה
הופיין 7 חולון גיא ששון מנהל הפורום
04/12/2016 12:21:00
שלום אבי, איננו נותנים חו"ד על יזמים.
הוסף תגובה
05/11/2016 07:10:00
על מגרש בשטח של 982 מ"ר בנוי בנין ישן בן 3 קומות : בקומת קרקע דירה בשטח של 127 מ"ר ומעליה דירת דופלקס בשטח 280 מ"ר. בהנחה שהחלטת המועצה תאושר ככתבה וכלשונה בממשלה מהו לדעתך שטח בניה מקסימלי שיאושר (בהנחת תמיכה מקסימלית של העיריה) בהריסת ובניה מחדש. תודה מראש לחוות דעתך
הוסף תגובה
04/12/2016 12:24:00
שלום אבי, לגבי אופן חישוב הזכויות – איננו מבצעים חישוב זכויות פרטני, אולם להלן דרך החישוב כך שיהיה לך נוח לחשב בעצמך: עקרונות כלליים ? מדובר ב"סל זכויות" שמתבסס על המבנה הבנוי הקיים. ? היקף הזכויות משתנה על-פי גודל המבנה הקיים ומספר הקומות בו. ? "קומה טיפוסית מורחבת" = שטח קומה בנוי 13 מ"ר לכל דירה הבנויה בקומה. אופן חישוב הזכויות (מצטבר) התמ"א ? 13 מ"ר X מספר יחידות הדיור הקיימות. ? קומה טיפוסית מורחבת X • 1.5 (כאשר המבנה הקיים בן קומה). • 2.5 (כאשר המבנה הקיים בן 2 קומות). • 3 (כאשר המבנה הקיים בן 3 קומות). • 3.5 (כאשר המבנה הקיים בן 4 קומות או יותר). ? קומה טיפוסית מורחבת נוספת בניכוי החלק הבנוי - ככל שיש קומת עמודים. ? שטחי תת הקרקע - שטחי חניות על-פי החוק והתקנות, שיטחי שירות טכניים ושטחים למחסנים (עד 6 מ"ר לדירה) - בשיעור שלא יעלה על פי 3 משטח המגרש ? שטח של ממ"ד X כל יחידות הדיור החדשות. הערות ודגשים: 1. קומה בנויה קיימת נחשבת לכזו רק אם היא בנויה בשיעור של 50% לפחות. 2. מגיש הבקשה יכול לבקש כי גם אם לא בנוי 50% לפחות, הקומה תיחשב כקומה, אבל אז לא ניתן לבקש את השטחים המשלימים של הקומה המפולשת. 3. מדובר בחישוב זכויות התמ"א, אשר מצטרפות לזכויות התב"עיות הקיימות. 4. תוספת הקומות המירבית מעל הקרקע מכוח התמ"א יהיו בהתאם למדרג הזכויות מכוח התמ"א שמצוינות לעיל.
הוסף תגובה
02/11/2016 11:08:00
שלום, לפי הדיווחים בתקשורת, לא ברור מהי התוספת שאושרה. האם תוספת מס´ הקומות (בהתאם לגובה הבנין הקיים) היא בנוסף למס´ הקומות המותר לפי תוכניות תקפות ? מהי המשמעות של ההחלטה שהתקבלה על תוכניות בקשר לתמ"א 38 שאושרו / מאושרות (תוכנית הרובעים בת"א, תוכנית ג/53 ואחרות) ? היכן ניתן לעיין בנוסח ההחלטה מיום 1.11.2016. תודה, שמוליק
הוסף תגובה
03/11/2016 14:39:00
ככל הידוע לנו, הנוסח הסופי טרם פורסם, אולם מטיוטת התיקון אנו למדים שהתיקון בעיקרו מדבר על סל הזכויות שמגיע לכל בניין – התיקון מנוסח באופן שמוגדרת מהי קומה טיפוסית לצורך חישוב הזכויות ואת התוספת של מספר הקומות הטיפוסיות שאמורים לקבל – לצורך חישוב הזכויות
הוסף תגובה
התנגדויות אבי גביש
02/11/2016 09:26:00
שלום ד במקרה שבקשה שאושרה בועדה מקומית להיתר בניה ולבקשה ישנם 3 מתנגדים מבניינים סמוכים,לפי שהוסבר לי בועדה המקומית עלי לחכות 30 יום עד להמצאת אישור המתנגדים רציתי לדעת איך סופרים את ה 30 יום
הוסף תגובה
התנגדויות גיא ששון מנהל הפורום
03/11/2016 14:41:00
שאלתך לא ברורה, האם אתה יכול לחדד אותה?
הוסף תגובה
19/10/2016 22:35:00
אני גר בשכונת רמז(המערב הישן) באזור ולפסון יש לי מס שאלות 1איך אני יכול לדעת מה זכויות הבניה של הבנין(הבנין בן4 קומות 2דירות בקומה על עמודים שטח הכולל של המגרש500מטר 2לגבי ניוד זכיות איפו מבררים והאם אפשר לבנות בנין חדש בן4 קומות (2דירות בקומה) ולהעביר את הזכיות למגרש אחר בראשון תודה רה
הוסף תגובה
זכויות בנייה גיא ששון מנהל הפורום
03/11/2016 11:30:00
שלום, לגבי שאלה מס´ 1 - עליך לגשת לאגף ההנדסה ולגשת למהנדס הרישוי/ נותני המידע. אלו יספקו לך מידע בדבר זכויות התב"ע והתמ"א האפשריות למימוש במגרש הספציפי. לכבי שאלה מס´ 2- ברב המקרים ניוד זכויות בין מגרשים באותה העיר, מצריך תב"ע המגדירה בדיוק את פעולת הניוד, כולל הגדרה מדויקת של המגרש הנותן והמגרש המקבל . זהו הליך מורכב וארוך.
הוסף תגובה
תמא 38-תקוע יעל סודק
27/09/2016 20:29:00
הוריי יש דירה בר"ג והם חתמו על פרוייקט תמא 38. לאחר מס´ חודשים הקבלן רב עם היזם והעבודות פסקו בלי להשלים את הפרוייקט.הפיגומים הורדו !היזם- מגיע לבניין ושבר את המרצפות הקיימות,חורץ בקיר החיצוני,לטענתו "מחפש" כבלים.הבניין רושת עי היזם במצלמות . הפרוייקט תקוע.רוב דיירי הבניין אנשים מבוגרים(כולל הוריי-75 ) מהיכן להתחיל/כיצד ניתן להמשיך את הפרוייקט כי הבניין/הדירות אינם ראויות למגורים!/מה הפעולות שצריך לעשות? תודה.
הוסף תגובה
תמ"א 38 גיא ששון מנהל הפורום
03/11/2016 11:35:00
שלום רב, צר לי לשמוע על המקרה. ראשית עליך לערב את עוה"ד שמייצג אתכם, לצורך בירור ישיר עם היזם, בדבר התחייבות ולוחות זמנים. שנית ככל וישנו בנק מלווה לפרויקט, הוא חייב להכנס ולבחון את הסוגייה וכיצד ממשיכים. על פיו יוחלט דבר. שלישית- ממליץ לקיים פגישה מסודרת עם היזם , כלל הדיירים ועוה"ד , לצורך קבלת הבהרות לגבי ההמשך ומשם תוכלו לדעת כיצד לפעול אם בכלל.
הוסף תגובה
תמ"א 38 גיא ששון מנהל הפורום
03/11/2016 11:37:00
שלום רב, צר לי לשמוע על המקרה. ראשית עליך לערב את עוה"ד שמייצג אתכם, לצורך בירור ישיר עם היזם, בדבר התחייבות ולוחות זמנים. שנית ככל וישנו בנק מלווה לפרויקט, הוא חייב להכנס ולבחון את הסוגייה וכיצד ממשיכים. על פיו יוחלט דבר. שלישית- ממליץ לקיים פגישה מסודרת עם היזם , כלל הדיירים ועוה"ד , לצורך קבלת הבהרות לגבי ההמשך ומשם תוכלו לדעת כיצד לפעול אם בכלל.
הוסף תגובה
21/09/2016 22:11:00
שלום רב יש ברשותי דירה בבניין בן 3 קומות . שטח הבניין: חצי דונם בנוסף יש הפקעה מהעירייה של 5 מטר. בנוסף השכנים לא רוצים להתאחד עם הבניין ליד כי לא רוצים לשלם ועד בית גבוה. האם יש יזמים שימצאו כדאיות כלכלית בתנאים האלה?
הוסף תגובה
20/09/2016 21:59:00
מדובר בבניין רכבת ארבע קומות על עמודים, שעומד בפני פרויקט הריסה ובינוי תמא38-2, יש מחלוקת קשה באשר למנגנון חלוקת דירות התמורה. אנו צפויים לקבל תמורה שתתפרש בשני בניינים בקומות 5-12, יש מחלוקת בוועד, חלק גורסים כי הקומה הראשונה תקבל קומות 5-6 קומה שניה קומות 7-8 וכן הלאה. לעומתם יש בוועד הגורסים להיפך כי בבנין ללא מעלית קומה נמוכה שווה יותר מקומה גבוהה ולכן התמורה צריכה להיות הפוכה מהאמור לעיל, ולכל היותר צריך שמאי שידרג את שווי הקומות ובהתאם יחולקו דירות התמורה. המתנגדים טוענים ששמאות מכשילה את הפרויקט, מסרבים לשמאות וגם מסרבים להגרלה. מה המלצתכם?? אני בוועד, אני רוצה את הפרויקט ומאיימים להחזיר לי את יפוי הכח ולהפוך אותי לדייר סרבן אם לא אסכים לחלופה הראשונה לעיל. מתי וכיצד אוכל לערער על זה?
הוסף תגובה
22/09/2016 11:02:00
שולה שלום רב, ראשית נבהיר כי לא מדובר בייעוץ שמאי, משפטי או כל ייעוץ אחר, אלא מניסיון שנצבר מפרויקטים רבים שבוצעו ולכן הכל כמובן פתוח להסכמות מול כלל הדיירים בבניין ואל מול היזם. לגופו של עניין, ככל הידוע לנו, במרבית הפרויקטים, הדיירים עולים קומה אחת מהקומה בו הם היו טרם הריסת המבנה. כך למשל דייר בקומה ראשונה עולה לקומה שנייה ודייר בקומה השנייה עולה לקומה השלישית. ולכן, עצם ההצעה שהצגת לפיה מציעים לכם להעלות מספר קומות בהחלט חיובית. כאמור, הנוהג שאנו מכירים מתאים יותר לחלופה הראשונה שהצגת. לגבי שמאי – שמאות לא אמורה להפיל פרויקט אלא לסייע לדיירים להבין האם הם מקבלים תמורה ראויה, אולם יש בכך עלויות לעריכת שומה ועל הדיירים להחליט האם הם מעוניינים לעשות כן. בנוסף, ככל ששאר הדיירים אינם מעוניינים בכך, ישנה אפשרות לכל דייר לשכור בעצמו שירות שמאי לבחינת התמורות שמוצאות לו ולקבל חו"ד שמאית פרטית. כמובן שהוא יידרש לשאת בעצמו בעלויות, אולם השמאות תהיה יותר פרטנית ולא לכל הדיירים. לגבי "דייר סרבן" – בגדול, ככל שיהיה רוב של 80% מהדיירים שיחתום על חוזה מול היזם, הרי שככל שיתקיימו הנסיבות שבחוק יוכלו הם לתבוע את מי שמתנגד אל מול המפקחת לבתים משותפים, וזו יכולה גם לאכוף את החתימה על המתנגד, ככל שהסירוב אינו סירוב סביר כהגדרתו בחוק. בכדי שהמתנגד יוכיח שהסירוב שלו סביר, הרי שהוא נדרש להוכיח זאת. בעניין שהצגת, לכאורה, המתנגד נדרש להוכיח שהתמורה שהוצעה אינה ראויה וסבירה ביחס לדירה שלו, ביחס לפרויקט וביחס לדיירים האחרים. בכל אופן, מומלץ ורצוי להגיע להסכמות באווירה חיובית ולהשתדל לא להגיע למקומות הללו של "דייר סרבן", מאחר שמדובר הן בריב בין השכנים והן בעיכוב של הפרויקט
הוסף תגובה
04/09/2016 23:14:00
שלום רב, אושרה לי בקשה בתנאים להיתר בניה לתוספת ממד ומרפסת, אחד התנאים הוא ; ״הבנייה מותנית בחיזוק המבנה בהתאם להוראות סעיף 13 תמא 38״ חשוב לי להדגיש שלא בקשתי את ההיתר ע״פ תוכנית של תמא 38 אלא התוכנית לתוספת פרטית של ממד ומרפסת. מה זה אומר? אודה לתשובה נדב
הוסף תגובה
סעיף 13 בתמ"א 38 גיא ששון מנהל הפורום
22/09/2016 11:00:00
נדב שלום רב, ראשית יודגש כי המידע הזה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואיננו מכירים את כל פרטי המקרה הספציפי שלך ולכן מומלץ בכל מקרה להתייעץ עם עו"ד לענייני תכנון ובניה. יחד עם זאת, לשאלתך נציין כי ככלל סעיף 13 להוראות תמ"א 38 קובע כי אם יש תכנית שחלה על בניין מסוים ושיש לבניין זכויות בניה שטרם נוצלו ומבקשים לממשן, הרי שרואים בכך היתר לפי התמ"א ויש להביא את הבניין לחיזוק בהתאם לתקן רעידות אדמה.
הוסף תגובה
21/08/2016 09:37:00
מחפש קבלן יזם לפרויקט תמ"א 38/2 בהרצליה. בניין של 6 דירות יש הסכמה של הדיירים. מחפשים קבלן/יזם עם קבלות שסוגל להוציא לפועל פרויקט מסוג זה.
הוסף תגובה
22/09/2016 10:59:00
בוריס שלום רב, ישנם קבלנים רבים העוסקים בתחום, ואיננו ממליצים על קבלן ספציפי. בכל אופן, הינך מוזמן לעיין ברשימת הקבלנים המפורסמים באתר משרד הבינוי והשיכון ובאתר התאחדות בוני הארץ, לגבי קבלנים שעברו קורס תמ"א 38. הרינו להדגיש כי מדובר בקבלנים שעברו קורס מקצועי של תמ"א 38, אולם אין בכך בכדי להעיד על ניסיונם וניתן כמובן לבחור גם קבלנים אחרים שלא עברו את הקורס.
הוסף תגובה
20/08/2016 19:41:00
שלום, הבניין נבנה בשנות השבעים אך בגלל סיבות שונות קיבל היתר בניה בשנת 85. בתיק העירייה ישנם מסמכים רבים המעידים על כך שהבניין נבנה בשנות השבעים. היועץ המשפטי של העיריה לא מוכן לאשר תמ??א לבניין. האם יש סיכוי לקבל אישור לתממ??א למרות הכל?
הוסף תגובה
22/09/2016 10:58:00
ליאורה שלום רב, על-פניו, ככל שהבניין נבנה באופן חוקי לפני שנת 1980, ניתן להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית על ההחלטה של הוועדה המקומית. וועדת ערר יכולה לקבוע כי תמ"א 38, לרבות זכויות הבניה הנוספות, יחולו על הבניין שלך.
הוסף תגובה
01/08/2016 11:47:00
שלום, הבנין שלנו בשלבים מתקדמים מאוד לקראת תמא38. חסר לנו כעת רק מפקח בניה שיעבור על התוכניות והמפרט הטכני וילווה אותנו בתהליך. תוכלו להמליץ לי על מפקחים שעובדים בראשל"צ? תודה
הוסף תגובה
02/08/2016 08:38:00
שלום, אין זה ראוי שאמליץ על כאילו לעומת אחרים. מציע שתפני למספר פרויקטים בביצוע בעיר. תפני לבעלי הדירות ע"מ לקבל חוו"ד בקשר עם המפקח ובהתאם לבקש הצעה קונקרטית.
הוסף תגובה
26/07/2016 21:56:00
אמי גרה בבניין שעל פי גילו (1972) יכל לעבור תמ"א 38. לבניין תבע מאושרת המוסיפה משמעותית יותר שטחים פר דירה ממה שתמ"א 38 תוסיף. שאלתי היא: האם ניתן לפנות לקבלן, שעל התב"ע המוצעת יוסיף את תמ"א 38, וכך החלק היחסי של התוספת (25מ´), ושיפוץ פנים הדירות ישולם ע"י הקבלן, והחלק הנותר ע"י הדיירים. כך שהקבלן יקבל תוספת של דירות על הגג, אותן יוכל למכור, ואנו נקבל הנחה משמעתית בעלות הבניה? בברכה יובל
הוסף תגובה
02/08/2016 08:47:00
שלום, זהו עניין מסחרי תמ"א 38 וזכויות תב"ע ניתנות לשילוב יחד במסגרת של הריסה ובניה בלבד. ככל וישנן זכויות הבית ניתן לבקש מהקבלן כחלק מהתמורות.
הוסף תגובה
24/07/2016 16:21:00
שלום לכם, בביתנו גגות צמודים לדירות, דבר שמחייב את פיצוי בעליהם בעת בניה. לכן חיזוק ביתנו לא רווחי ליזמים, ואנו שמים פעמינו בניוד זכויות למגרש אחר. אודה מאד על הבהרות והצעות בנושא, כאן בפורום.
הוסף תגובה
02/08/2016 08:59:00
ניוד זכויות ממגרש למגרש, הינו הליך לא פשוט. לצורך כך יש לערוך תבע אשר תאפשר את הניוד, לקבל את הסכמת הוועדה המקומית לפעולת הניוד וכמובן לאתר מגרש מקבל הזכויות ולהגדיר בהתאם את מגרש נותן הזכויות וכמותן.
הוסף תגובה
05/08/2016 19:48:00
תודה רבה גיא. אנחנו פתוחים להצעות משאר קוראי הפורום.
הוסף תגובה
21/07/2016 02:23:00
שלום קניתי דירה מהיזם דויד אזולאי לאחר שנאמר לי שהחברה בעלת מוניטין וותק בענף. אני לא נהנה מקצב התקדמות הפרוייקט והעבודה האיטית. הקבלן לא נתן לי ערבות בנקאית ואני חושש לכספי מה הידע שלכם לגבי הקבלן ופרוייקט בהופיין 7 חולון
הוסף תגובה
02/08/2016 09:40:00
אינני מכיר, ככל ואתה מעוניין בפרטים ספציפיים תפנה לעוה"ד המייצג אתכם בעסקה.
הוסף תגובה
01/07/2016 17:38:00
במתחם שלנו קבוצת דיירים הביאה הצעה מקבלן ללא מכרז. פנינו לעורך הדין שהביאו עם אותו הקבלן ושאלנו מדוע נעשה הכל ללא מכרז. תשובתו הייתה שאף פרויקט פינוי בינוי שנעשה עד עכשיו לא עבר תהליך של מכרז. אמר לנו , תביאו דוגמאות מהשטח. אשמח אם תוכל לעזור לנו בנושא . בברכה בורר אלי טל 0525850433
הוסף תגובה
13/07/2016 11:59:00
שלום, אין חובה לערוך מכרז. ישנם עו"ד המייצגים בעלי קרקע שממליצים לצאת למכרז ולקבל הצעות. יחד עם זאת אמליץ שגם אם לא יוצאים למכרז, עדין לאסוף מספר הצעות ממספר קבלנים.
הוסף תגובה
30/06/2016 01:26:00
ברצוני לברר האם הקבלן יוסי מזור בעל חברת "ים עיצובים ובניה בע"מ מנהריה עבר הסמכה של בניית תמ"א. אם לא עבר האם זו עבירה במידה והוא עובד בבניית תמ"א בבנין. אודה על מתן תשובה תודה
הוסף תגובה
ברור על קבלן גיא ששון מנהל הפורום
03/07/2016 11:21:00
לצורך בדיקה האם עבר קורס תמ"א 38, ניתן לראות באתר משרד השיכון ולברר. יחד עם זאת, זהו אינו קורס מסמיך. ההסמכה לביצוע הפרויקט או לא, נתונה ברמת הסיווג הקבלני והמ"ר או עלות הפרויקט
הוסף תגובה
30/06/2016 00:28:00
שלום רב אני גרה בחיפה. בבנין בו אני גרה מתבצע כעת פרויקט בנייה תמ"א. ברצוני לשאול מספר דברים: 1. האם הקבלן המבצע חייב לעבור קורס הסמכה בנושא תמ"א ואם כן היכן מאתרים את פרטיו. 2. האם הקבלן המבצע חייב להיות רשום באיגוד הקבלנים? 3. יש לנו לא מעט תלונות ואין לנו כתובת לפניות. הקבלן פעמים רבות מסנן אותנו וכנ"ל גם היזם. אודה לכם על קבלת הבהרות בנושא. תודה
הוסף תגובה
קבלן מבצע גיא ששון מנהל הפורום
03/07/2016 11:11:00
שלום, 1. הקבלן המבצע אינו מחייב לעבור הסמכה לתמ"א 38. ישנו קורס מטעם התאחדות בוני הארץ ומשרד השיכון שנותן כלים לקבלן בתחום התמ"א. הנתון החשוב הוא הסיווג הקבלני והתאמתו להיקף הפרויקט. את הרישיון קבלן וגם תעודת קורס תמ"א 38, ניתן לאתר באתר של משרד השיכון. 2. הקבלן חייב להיות בעל רישיון קבלן וסיווג מתאים. הוא אינו חייב להיות חלק מארגון הקבלנים. הוא חייב להיות רשום אצל רשם הקבלנים. 3. הייתי מציע לפנות ישירות לקבלן ולשוחח אתו. וככל ולא עוזר לפנות או למפקח הבניה מטעמכם או לעוה"ד שמייצג אתכם להליך גישור.
הוסף תגובה
21/06/2016 09:43:00
שלום, אני נציג של מתחם מגורים גדול בקרית אונו, הכולל 7 מבנים הפזורים על שטח של מספר דונמים וכ-250 יחידות דיור. הועדים של כל המבנים התאגדו יחד, ובתיאום עם מהנדסת העיר אנחנו פונים לקבלנים/יזמים כדי לתחיל בתהליך הגשת התוכניות לתמ"א 38. להערכתנו, מדובר בפרויקט התמ"א הגדול במדינה. כיצד אפשר לפרסם "קול קורא" ליזמים או קבלנים המעונינים להציע השתתפותם בפרויקט? בברכה, אסף.
הוסף תגובה
קול קורא גיא ששון מנהל הפורום
23/06/2016 10:10:00
שלום, ניתן לפרסם בעיתון מודעה. יחד עם זאת ניתן לפרסם באתר ההתאחדות במדור מכרזים.
הוסף תגובה
יזמים וקבלנים מובילים תחת קורת גג 1 שביט פרויקטים שירותים לענף הבניה
15/07/2016 11:27:00
אל תתפשרו על יזם או קבלן זה יכול להפוך לסיוט או חוויה פנו אלינו נקשר אותכם למס יזמים או קבלנים עם סיווג ונסיון טל ישיר 0542865488 צפון-מרכז-דרום
הוסף תגובה
17/07/2016 08:47:00
שלום צור קשר 0542865488
הוסף תגובה
18/06/2016 17:39:00
שלום רב בבניין שלי בחיפה עומדים לבצע תמא 38. החוזה מול הקבלן נחתם כבר לפני שנתיים וחצי, התקבלו כל האישורים למעט קונסטרוקטור. עם קבלץ האשור של הקונסטרוקטור - הקבלן יקבל היתר בניה. כמה זמן יכולה העירייה לעכב אישור קונסטרוקטור ? האם ניתן לעשות משהו כדי לזרז את ההליך ? תודה אילן
הוסף תגובה
קונסטרוקטור גיא ששון מנהל הפורום
23/06/2016 10:49:00
הדרך הטובה ביותר היא לגשת באופן עקבי לוועדה ולהתעדכן בסטטוס הבקשה להיתר. לעיתים בשל לחץ בירוקרטי בקשה להיתר עלולה להתעכב יתר על המידה.
הוסף תגובה