קידום פינוי-בינוי באמצעות פתרונות לקשישים
אחד החסמים המוכרים בקידום פרויקטים של פינוי-בינוי, הוא הקושי לרתום רוב מספיק מקרב בעלי הדירות הקיימים לחתימה על הסכם ולקידום הפרויקט. לא פעם, בעלי דירה בבניין המיועד לפינוי-בינוי, מסרבים לשתף פעולה עם קידום הפרויקט, תוך פגיעה או הכבדה על יתר הדיירים שמבקשים לשפר את תנאי מגוריהם.
ישנן סיבות רבות לסירוב, ואחת המאתגרות והנפוצות ביניהן קשורה לקשיים הקיימים לבעלי דירות שהגיעו לגיל זקנה. במקרים רבים, דיירים קשישים מעדיפים שלא להצטרף לפרויקט משום שהם חוששים מהצורך לעבור דירה לתקופת ביניים בשכירות זמנית, ואחר כך לעבור פעם נוספת לדירה חדשה.
סיבות נוספות לקשיים בהצטרפות של קשישים לפרויקט ניתן למצוא בחשש מהמעבר לסביבה אחרת במהלך הבנייה, בדאגה מהמעבר לבניין שיהיה יקר יותר לתחזוקה, ומחוסר וודאות אם אכן יזכו ליהנות מפירות השבחת דירתם בשל פרקי הזמן הארוכים שבין החתימה על הסכם פינוי-בינוי, לבין קבלת הדירה החדשה.
כל אלה מביאים לכך שבעלי דירות קשישים אינם בוחנים בהכרח פרויקט פינוי-בינוי מנקודת מבט של תועלת כלכלית או שיפור איכות החיים, ואינם נלהבים כמו דיירים צעירים יותר מן האפשרות העתידית לקבל דירה חדשה, גדולה יותר, בטוחה מפני רעידות אדמה, ואשר כוללת שטח גדול יותר ומקום חניה.
טרם שאסקור את ההטבות שמעניק החוק כדי להיטיב עם בעלי דירות קשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית אציין, כי אנו מצליחים לרתום גם בעלי דירות קשישים לפרויקט פינוי-בינוי, בזכות הסברים על כך שהפרויקט מעניק להם הזדמנות פז להזניק את מצבם הכלכלי ולשפר משמעותית את איכות חייהם בגיל זקנה, בשלב בחיים שבו כבר בדרך כלל קשה למצוא מקורות הכנסה חדשים, ושיהיה להם נוח יותר להתגורר בדירה בעלת מערכות חדשות בבניין בעל נגישות מקסימאלית ומעלית.
סיוע להסברים הללו הגיע מצד המחוקק אשר החליט להקל על אוכלוסיית הקשישים בפרויקט פינוי-בינוי ולסייע לרתום אותם לטובת הפרויקט, באמצעות תיקון לחוק פינוי-בינוי [או בשמו המלא: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006], שקבע הטבות ייחודיות עבור דיירים קשישים.
ההסדר החוקי מבחין בין קשישים, שהגיעו לגיל 75 לבין קשישים שהגיעו לגיל 80, ועל מנת להבין אותו טוב יותר, חילקנו את ההטבות להטבות הניתנות 'בתוך' הפרויקט לבין הטבות הניתנות 'מחוץ' לפרויקט.
קשישים בגיל 75 ומעלה
בסעיף 1 לחוק, מוגדר "קשיש" כמי שמלאו לו 75 שנים, ביום חתימת ההסכם, ומתגורר בעצמו בדירה שנתיים לפחות. שימו לב, כי המועד לבדיקת גיל הקשיש הוא מועד חתימת ההסכם ולא מועד פינוי הדירה.
סעיף 2(ב)(6) לחוק, קובע שלקשיש שמלאו לו 75 שנים, חייב היזם להציע את החלופות שנפרט להלן, אחרת הקשיש יוכל לסרב לחתום על החוזה והסירוב שלו ייחשב כסירוב סביר.
חלופות מחוץ לפרויקט
- מעבר לבית הורים (דיור מוגן) בשווי דומה לשווי מהוון של דירת התמורה החדשה, לרבות הוספת תשלומי איזון בכסף.
- רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט ע"י היזם ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת התמורה.
- קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט ע"י הקשישים בעצמם.
החלופות שמחוץ לפרויקט מאפשרות לקשישים ליהנות מההשבחה הכספית של דירתם שהושגה בזכות הפרויקט, מבלי שיהיה עליהם לעבור מהדירה לדיור חלופי זמני ולאחר מכן לעבור שוב אל הדירה החדשה.
חלופות בתוך הפרויקט
- קבלת שתי דירות חדשות ששווין המצטבר בשווי דירת התמורה להם היו זכאים במסגרת הפרויקט.
- קבלת דירת תמורה ותשלום כספי – קבלת דירת תמורה חדשה ששטחה קטן משטח דירת התמורה בתוספת תשלום כספי עד לשווי דירת התמורה.
שתי חלופות אלו מאפשרות לקשישים לקבל דירת תמורה חדשה בשטח המתאים לצרכיהם, ולצד זאת ליהנות מהכנסה פאסיבית משכירות הדירה הנוספת או מסכום כסף במזומן על-פי החלטתם.
ביחס לדיירים קשישים שהגיעו לגיל 75 אך גילם פחות מ-80, זכאי היזם להחליט אם להציע את אחת החלופות שבתוך הפרויקט או לבחור מבין אחת החלופות שמחוץ לפרויקט.
קשישים בגיל 80 ומעלה
סעיף 2(7) לחוק פינוי-בינוי, מוסיף אבחנה נוספת לגבי קשישים שגילם בעת החתימה על ההסכם הוא למעלה מ-80. ראשית, לא מתקיים לגביהם התנאי שמחייב מגורים שנתיים בדירה בעת החתימה על ההסכם, אלא די בכך שהם גרים בדירה במועד זה. שנית, לקשישים מעל גיל 80 חייב היזם להעניק את האפשרות לבחור גם באחת החלופות 'שמחוץ' לפרויקט – כמפורט לעיל – ולא ניתן להסתפק בהצעת החלופות 'שבתוך' הפרויקט.
אם לא הציע היזם את החלופות שמחוץ לפרויקט, יוכל הקשיש להימנע מלחתום על ההסכם וסירובו ייחשב כסביר.
ניתן להתנות על החוק רק לטובת בעלי הדירה
על מנת למנוע מיזמים שלא זקוקים לתמיכת הקשישים בפרויקט מסוים לנצל את כוחם, קובע החוק קיפוח של הקשישים קובע החוק בסעיף 6א' כי התניה על הוראות החוק בהסכם לרעת בעלי הדירות תהא בטלה, אך כמובן שניתן לשפר את המצב ביחס לחוק, ואכן בהסכמי פינוי-בינוי רבים המוכרים לנו, ניתנת זכות הבחירה בין כל החלופות לדיירים מגיל 75, על מנת לפשט את הדברים, ולהגדיל עוד יותר את בטחונם בעסקה ואת שביעות רצונם.
הקלות מס לדיירים מבוגרים בעסקאות פינוי-בינוי
על מנת לאפשר ליזמים לתת את התמריצים המפורטים לעיל, תוקן חוק מיסוי מקרקעין, כך שיאפשר את העמדת החלופות לקשישים תוך מתן פטורים ממס שבח ורכישה.
בנוסף, תיקון לחוק מס ערך מוסף קובע כי על עסקת המכר של דירת התמורה ליזם יחול מע"מ בשיעור אפס.
ללא התיקונים הללו ההטבות היו חייבות במס, כך שמן הסתם היה קשה יותר להעניק אותן. כאן גם באה ההשתתפות מצד המדינה לעידוד הצטרפות הקשישים לפרויקט.
הטבות אלה במס יוענקו גם לדיירים בגיל 70 לפחות, שלא עונים להגדרת קשיש, אם הגיעו להסכמה עם היזם לקבל את אחת החלופות, על אף שהיזם אינו מחויב על פי החוק להציען.
פטור מהוצאות ניהול ותחזוקה
בנוסף, לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נקבע פטור לקשישים מהוצאות ניהול ותחזוקה לתקופה של 5 שנים, אם הדירה שקיבלו בפרויקט היא דירתם היחידה, וכן הם הגיעו לגיל הפרישה ומקבלים גמלת הבטחת הכנסה.
ומה קורה בתמ"א 38?
כל האמור לעיל חל רק על פרויקטים לפי חוק פינוי-בינוי. במסגרת תיקון מקביל לחוק אחר נקבע שבעסקאות של חיזוק ותוספת בניה לפי תמ"א 38, יהיה היזם חייב להציע לבעל דירה קשיש שמלאו לו 80, דיור חלופי לתקופת ביצוע עבודות החיזוק בבניין, על מנת לאפשר לו שלא לגור בבניין בזמן שמבוצעות בו עבודות בניה.
אך הסדר דומה לזה שנקבע ביחס לעסקאות פינוי-בינוי, לא נקבע גם עבור עסקאות הריסה ובניה לפי תמ"א 38 ('תמ"א 38/2'), וכאן מגיע המקום של עו"ד ויזמים להיות יצירתיים על מנת להשיג את הפתרונות שיאפשרו לקשישים להצטרף גם לפרויקטים כאלה.
עו"ד רועי שובל הוא שותף במשרד עו"ד שובל-יושע, ומומחה בליווי משפטי של עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי. המשרד מטפל עבור יזמים ודיירים בלמעלה מ-250 פרויקטים, ובהם יותר מ-80 פרויקטים שכבר הגיעו לביצוע וחלק ניכר מהם הושלמו.