רפי זנזורי: "יש 61 אלף דירות במלאי שלא נמכרו והמחיר לא ירד. ואני בהלם"
קצב המכירה הנמוך מוביל לכך שעשרות דירות קבלן נותרות ריקות. כעת משרד השיכון בוחן אפשרות לשווק אותן במהירות דרך פרויקט "דירה בהנחה". המטרה היא להשפיע על מחירי הדיור דרך הגדלת היצע הדירות. התוכנית, שאותה יזם משרד השיכון, נמצאת כרגע בשלב ההתחלתי שלה, אך היא כנראה לא תוכל לעבור לשלב המעשי שלה.
נכון לעכשיו יש יותר מ-61 אלף דירות כאלה. "יש כמה עובדות שלא בטוח שהאוצר מבין, כמו למשל – שחלק מהדירות האלה עדיין לא מוכנות ויהיו מוכנות בשלב מאוחר יותר", אומרים גורמים בהתאחדות הקבלנים. "בנוסף – איזה קבלן יוריד היום 10 אחוז ויותר מהמכירה? רובם יפסידו".
עוד לפי הקבלנים, המיסים על הקרקע וכן ההיטלים השונים לא יאפשרו להוריד מחירים, בטח לא כששכר הפועלים הזרים עולה. "אפשר לראות מה קורה במכרזי רמ"י ולהבין לבד, המדינה מנותקת. הכלכלנים הם לא אנשי נדל"ן ולא הוציאו חשבונית בחיים שלהם. שיירדו לשטח ואז נדבר", הם אומרים.
"מנהלי האוצר המליצו לוועדת הכספים לא לעזור לקבלנים, כי לטענתם אם יתמכו ויעזרו להם זה ימנע את ירידת המחירים. מנכ"ל המנהל אומר: 'יש 61 אלף דירות במלאי שלא נמכרו והמחיר לא ירד. ואני בהלם", אומר יו"ר ארגון הקבלנים בנתניה והשרון הצפוני וחבר נשיאות בהתאחדות בוני הארץ, רפי זנזורי. "אתה מנכ"ל המנהל, אתה ספסרת בקרקעות, מכרת ב-100% יותר מתוך ציפייה שהמחירים ימשיכו לעלות ומכרת לאנשים במחירים מופקעים כדי שהקבלנים יפסידו כסף לכאורה ולא תהיה להם ברירה וימכרו בהפסד כדי להוריד את המחירים? אתה? אין לך בושה? מילא אנשי האוצר, שהובילו את ספסור הקרקעות שהובילה לעליית המחירים, אבל המנהל? הספסר המוניפליסטי אומר את זה? הממשלה והפקידות מנותקים".
אבל מצד שני, יש עשרות אלפי דירות רפאים. לא מוכרים.
"ההיגיון של פקידי האוצר שוב לא עובד. יש 61 אלף דירות, אבל יש צמצום רכישות. אנשים על הגדר למעלה משנה, לא קונים דירות. אז איך פתרתם את הבעיה? הקבלנים נתקעו עם המלאי. אנשים תקועים ולא נכנסים לשוק, אבל הם ייכנסו והמחירים יעלו. אם לא תעזרו לקבלנים, הם לא יתחילו לבנות. קבלנים יעופו מהענף, זה יקטין ההיצע וההשקעות בתחום. זה יוביל למחסור גדול בהיצע. יש צורך לרכוש דירות. הקורונה עשתה אותו דבר – היא גרמה לאנשים לא להשקיע. בסופו של יום, ביום שאחרי הקורונה כשאנשים ירדו מהגדר, ראית מה הייתה התוצאה".
הם מציגים את זה אחרת, שהם רוצים לעזור לקבלנים למכור ולרוכשים לקנות.
"אני לא מבין את ההיגיון הזה. הנחת העבודה שלהם אומרת שאם קבלן תקוע ב'ברוך' גדול וקנה קרקע לפני 4-5 שנים, הוא יוריד מחיר. עכשיו, נניח שקבלן קנה בזול לפני 4 שנים ובינתיים עלו המחירים והוא תקוע. אז הוא יכול לתת הנחה קטנה, אולי יסכים. עכשיו אשאל אותך אחרת, כמה מתוך 61 אלף דירות, שחלקן אגב עדיין בבניה, יש כאלה? אלפים בודדים אולי, לא יותר. זה לא פתרון לכלום. ברוח חנוכה אני אומר: פקידי האוצר מנסים לחפש את המטבע מתחת לנר".
אז המלאי שנוצר לא אמיתי?
"ממש לא. בשנה האחרונה, מאז עליית הריבית על המשכנתאות, אנשים דיברו על ירידות כי ההיצע גדול. אבל זה לא מלאי אמיתי. חלק מדירות יהיו מוכנות בעוד 3 שנים, רק התחילו לבנות. אז על מה הם מדברים? לא הכל קיים על המדף".
דיון סוער בנושא ענף הבנייה ומחירי הדירות שהתקיים בוועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת העלה נתון מטריד: שיא של השנים האחרונות במלאי הדירות הלא מכורות שבהן מחזיקים היזמים, שמגיע ליותר מ-61 אלף יחידות דיור, ששוויין עשרות מיליארדי שקלים.
לפי אסף וקסלר ממשרד האוצר, יש בשוק כ-60 אלף דירות שיכולות להימכר מחר בבוקר. מנגד, טענו נציגי החברות הקבלניות כי הדרישות של המדינה כגון מס רכישה על קרקע, היטלי השבחה ואגרות על עובדים זרים שנכנסים לא מאפשרות להוריד את המחירים. חיים פיגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אמר לווקסלר: "אתה מציע שענף הבנייה יושיט את היד לצווארו ויתאבד. ענף הבנייה יושב על 500 מיליארד שקל חוב. אנחנו נלחמים על חיינו כרגע. יש קבלנים קטנים שמייצרים 80% מהיצע הדירות, ואין להם את היכולות שהאוצר חושב שיש להם. עם הרווחים הקבלן משלם מיסים גבוהים ורוכש קרקעות להתחלות בנייה חדשות".
הפתרון המתגבש כרגע הוא שהממשלה תסייע ליזמים לחלץ את הדירות התקועות מהפקק, באמצעות שילובן בתוכנית הדיור המסובסדת, אך היזמים יצטרכו לתת עליהן הנחות משמעותיות. בימים אלה, מתגבשת טיוטה לקול קורא ליזמים שיפרסם משרד השיכון להעביר לרשותו את הדירות הללו.
הדבר עולה גם בקנה אחד עם מצבת הזכאים לדירה בהנחה, שעומדת היום על כ-140 משקי בית. על הפרק מתן הנחה של 10% לפחות על מחירי הדירות שיוקצו להגרלות, שלהן יוסיף משרד השיכון מענק של 150 אלף שקל לרוכשים, בדומה למענק של 50 אלף שקל שמקבלים כיום רוכשי דירות בפריפריה.
הרעיון אינו חדש, והוא אף מומש בצורה מוגבלת עוד בתקופת "מחיר למשתכן" ושר השיכון לשעבר משה כחלון, בתחילת 2018, כאשר במסגרת ההגרלות שולבו מספר פרויקטים שהוקמו במסגרת השוק החופשי. משרד השיכון הוציא אז קול קורא ליזמים להצטרף לשיווק הדירות בהגרלות תחת "מחיר למשתכן", בהנחה שנקבעה על־ידי השמאי הממשלתי, אך ההיענות מצד היזמים הייתה נמוכה מאוד. היום המצב שונה לגמרי, ויש סיכוי גבוה, שיזמים רבים, בעיקר מהצפון והדרום, יענו בחיוב.
אך יש לא מעט בעיות ביישום התוכנית: כשני שלישים מהיצע הדירות הלא מכורות, נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז, שהם המחוזות היקרים ביותר בארץ. בעיר תל אביב לבד יש היצע של אלפי דירות חדשות במחירים של החל מ-60 אלף שקל למ"ר. האם גם הן יוגרלו?
כרגע, התשובה לכך שלילית. המטרה היא לממש את התוכנית בעיקר בפרירפריות הצפונית והדרומית, שם השווקים, בעיקר בסמיכות לגבולות, שבקו חיים עם פרוץ המלחמה. על פי הלמ"ס, במחוזות הדרום והצפון יש כ-22 אלף דירות לא מכורות, כך שנראה שאם התוכנית תצא לפועל – הן יהיו הראשונות.
בעיות אחרות נובעות מהסבת פרויקט שתומחר כולו לפי שוק חופשי, ועכשיו יעבור הסבה לתוכנית ממשלתית. השמאי הממשלתי יצטרך לתמחר את הדירות ולא הכרח שיקבל את התמחור של היזמים, ואז ההנחות עשויות לגלוש אל מעבר למה שחושב בהתחלה. ככלל, לא נקבעו עדיין כללים ברורים לגבי ההנחות.
לכתבות המלאות –
