חברי התאחדות הקבלנים בוני הארץ,
ענף הבנייה הישראלי ניצב כיום בפני אחד השינויים העמוקים ביותר מאז הקמת המדינה. במשך עשרות שנים התמקד הדיון בשאלה כמה דירות צריך לבנות, היכן לבנות ומה יהיה מחירן. אולם בשנים האחרונות מתברר כי השאלה החשובה באמת היא אחרת: מהו תפקידה של הדירה בחיי הישראלי של 2026? מה היא תהיה ב 2025? ומה יהיה מודל המגורים ומערכת היחסים במשולש היזם, רוכש, קבלן עם הכניסה לחצייה השני של המאה הנוכחית ?
בכדי לנסות ולצפות את עתיד הענף חייבים להבין קודם את השינוי התרבותי, החברתי והכלכלי שעבר הציבור הישראלי. ואת השינוי שעבר ועדיין עובר תפקידה של הדירה בעיני "דור הרוכשים" בכל אחת ואחת מהתקופות שתיסקרנה בהמשך. במשך 78 שנים השתנה תפקידה של הדירה מהגשמה ציונית, דרך סמל למעמד חברתי ונכס פיננסי, ועד למצב שבו חלק משמעותי מהדור הצעיר בוחן מחדש האם בעלות על דירה היא בכלל יעד החיים המרכזי.
עבור יזמים, קבלנים, מנהלי שיווק ומכירות, מדובר לא רק בשינוי חברתי, אלא, בשינוי אסטרטגי שעשוי לקבוע מי יוביל את השוק בעשור הקרוב. מי יצליח להגדיר מחדש את "מודל הדיור" התואם לרוח התקופה? ומי ישרוד בענף שהמורכבות הניהולית, הצורך בקצב שינויים והתאמה מהיר ושימוש הולך וגובר בטכנולוגיות ובתיעוש יהפכו לחלק בלתי נפרד הולך ומתגבר בהוויה היום יומית של ענף הנדל"ן?
מ"בית בישראל" ל"מוצר פיננסי"
בשנים הראשונות למדינה, בין 1948 ל-1965, הייתה הדירה הרבה מעבר לקורת גג. עבור ניצולי השואה ועולי ארצות ערב, בעלות על דירה סימלה ביטחון, שייכות והגשמת הגאולה האישית. המעבר מהמעברה לשיכון נתפס כהגשמת החלום הציוני וכעדות להשתלבות בחברה הישראלית.
בין 1965 ל-1985 גדל התבסס מעמד הביניים הישראלי. המדינה עודדה רכישת דירות, משפחות חסכו עבור ילדיהן, ובעלות על דירה הפכה לסמל של יציבות ומעמד. באותן שנים התקבעה האמירה הישראלית המפורסמת:
"אין עתיד בלי דירה".
החל מאמצע שנות ה-80 החל השינוי הגדול. פתיחת שוק ההון, הירידה באינפלציה והתרחבות המשכנתאות הפכו את הדירה מנכס מגורים לנכס השקעה. בשנות ה-90 ובתחילת שנות ה-2000 התפתחה תרבות ה"דירה השנייה", והנדל"ן הפך לאפיק המרכזי לצבירת עושר עבור משקי הבית בישראל.
דור ההייטק והפיכת הדירה ל"מכונת הון"
בין השנים 2000 ל-2011 נהנתה ישראל מסביבת ריבית נמוכה, צמיחה כלכלית ועלייה מתמשכת במחירי הדיור. יותר מעשור נוצרה תחושה ציבורית ברורה: מי שקנה דירה התעשר, ומי שלא קנה – נשאר מאחור. הדירה חדלה להיות רק בית. היא הפכה לאסטרטגיה פיננסית. רבים מההורים ראו ברכישת דירה לילדיהם השקעה הכרחית, והציבור הרחב הפנים את המסר שבישראל הדרך הבטוחה ביותר לבניית הון עוברת דרך נדל"ן.
המחאה החברתית והסדק הראשון בחלום
מחאת האוהלים ברוטשילד ב 2011 סימנה לראשונה משבר עמוק ב"חוזה הדורי" הישראלי. צעירים רבים הבינו שהמודל שעליו גדלו, לימודים, עבודה, חתונה ודירה, כבר אינו מובן מאליו. מחירי הדיור התרחקו מהישג ידם, והאמונה שבעלות על דירה היא יעד בר-השגה החלה להתערער. מאותו רגע החל מעבר הדרגתי מתפיסת ודאות לתפיסת אי-ודאות.
הקורונה, המלחמה והולדת "הצרכן החדש"
הקורונה, המעבר לעבודה מרחוק, מלחמת חרבות ברזל והטלטלות הכלכליות של השנים האחרונות לא יצרו את השינוי הן האיצו אותו. אירועים אלו הקדימו את התהליך בעשור ואולי אפילו שניים.
הדור הצעיר של היום גדל בעולם שונה לחלוטין מזה של הוריו: קריירות משתנות בתדירות גבוהה. עבודה מרחוק שמאפשרת מגורים בכל מקום. טיסות וחוויות בינלאומיות נגישות יותר. המודעות הפיננסית גבוהה יותר. קיימות חלופות השקעה רבות מעבר לדירה בישראל. עבור רבים, איכות החיים אינה נמדדת עוד במספר החדרים, אלא בשילוב בין צבירת חוויות חיים לצד חיי קהילה, גמישות, פנאי, ניידות וחוויית מגורים כוללת.
ארבעת מנועי השינוי שמעצבים את הביקוש החדש: מה הם "מנועי העומק" שמעצבים מחדש את ה-DNA החדש של שוק הדיור הישראלי.
- האתגרים הכלכליים: עליית מחירי הדיור, ריביות גבוהות, שחיקת השכר הריאלי, התרחקות ההון העצמי הקיים מזה הנדרש לרכישת דירה. הצעיר/ה הישראלי/ת אינם בהכרח מתנגדים לבעלות, אך הם נדרשים לבצע חישוב כלכלי שונה מזה שביצעו הוריהם
- כוחות גלובליים וטלטלות עולמיות: גלובליזציה של שוק העבודה, עבודה מרחוק, כלכלה דיגיטלית, אי-יציבות גיאופוליטית, נגישות וזמינות להשקעות בינלאומיות. בעולם כזה, הקשר בין מקום המגורים למקום העבודה הולך ונחלש. כך גם תחושת הזיקה והשייכות למקום באופן חד חד ערכי.
- האבולוציה התפיסתית: חיפוש משמעות, העדפת חוויות על רכוש, מודעות פיננסית גבוהה, מעבר מצריכה אוטומטית לבחירה ערכית.
עבור דור ה-Z, בעלות על דירה היא אפשרות , לא בהכרח חובה.
- פרדיגמת המגורים החדשה: שכירות ארוכת טווח, Co-Living
Mobility Living, מגורים כשירות, הצרכן מחפש גמישות ונוחות, ולא רק בעלות.
אז מה באמת השתנה ב-78 השנים האחרונות? כאשר בוחנים את התמונה הרחבה, ניתן לזהות שבעה שינויים מבניים מרכזיים:
עלייה דרמטית במחירי הדיור. התפתחות מודעות פיננסית וחלופות השקעה.
הרשת האינטרנטית נגישות התעופה הובילו ל ותשואות גבהות יותר בעבור השקעה בנדל"ן מוץ לישראל הביאו לגלובליזציה של שוק הנדל"ן. המצב הפוליטי/חברתי לצד המצב הבטחוני הביאו לחיפוש אחר נכסי Safe House מחוץ לישראל. ירידה ביציבות/ ברציפות התעסוקתית והמשפחתית. התרחבות כלכלת הפנאי והחוויות. השילוב בין כל הגורמים הללו ואחרים יצר דור חדש שאינו אנטי-נדל"ן, אלא פשוט מגדיר מחדש מהו ערך.
אז איך נכון להתחיל לחשוב בהתאם לשינוי המתהווה ולהתאים את המוצר החדש שהפסיק להיות "דירה" בפירוש הפשטני שלה זאת בהכרה שאם עד כה הצלחת פרויקט נבעה בעיקר ממיקום, גודל ומחיר, הרי שכבר עכשיו ולבטח בעתיד הקרוב אלו יהיו תנאי סף בלבד. היתרון התחרותי יעבור ליכולת להבין את האדם שמאחורי הרוכש את יכולותיו, צרכיו ומאפייניו התרבותיים. זאת לצד ההכרה שגם אלו משתנים על הרצף הקלנדרי בקצבים הרבה יותר מהירים מאשר אלו שידענו עד כה.
- למכור ערך ולא בטון: הלקוח החדש אינו קונה רק דירה. הוא קונה: איכות חיים, קהילה, תחושת שייכות ולא השתקעות לצד גמישות ומוביליות. ביטחון אישי שמוגדר מחדש על פי הערכים והתפיסות החדשות כשמרכיב מרכזי בהגדרת הביטחון היא הגמישות. השיווק חייב לעבור ממפרטי בנייה ומכירת חווית חיים לרכישה שמאפשרת חיים על פי הערכים והצרכים המובילים בעצם מודל הדירו החדש מחייב מעבר של מכירה מדירה, או חוויה בלבד למכירת של "סיפורי חיים".
- לפתח פתרונות גמישים: חוזים קשיחים ומוצרים אחידים יתאימו לפחות ופחות לקהל היעד. נדרשים מודלים המאפשרים: מעבר בין דירות ובין מרחבים גיאוגרפיים, שכירות ארוכת טווח, שירותים משלימים התאמה לשינויים במונחי משפחה וקריירה
- לדבר בשפה דיגיטלית וגלובלית: הלקוח החדש מצפה לחוויה מלאה: רכישה דיגיטלית, שירות עצמי, אפליקציות ניהול, תקשורת באנגלית ובעברית ושירות מכל מקום ובכל מקום בעולם.
- להפוך את פלטפורמת המגורים לפלטפורמת חוויות: הצלחה עתידית לא תימדד רק באיכות המבנה אלא גם באיכות החיים ובהזדמנויות שהוא מייצר. פנאי, תרבות, עבודה, קהילה, בריאות וספורט ניידות גמישות התאמה לצורך העיתי כל אלו הופכים לחלק מהמוצר.
- לפזר סיכונים ולהרחיב אופקים: חלק מהמשקיעים מחפשים כיום שילוב בין השקעות בישראל לבין השקעות בינלאומיות. היזמים שיציעו פתרונות גולבליים לצד פעילות מקומית בפריסה גיאוגרפית רחבה יוכלו לענות על צורך הולך וגדל.
המודלים שצפויים להוביל את העשור הבא
המודלים החדשניים שכבר מופיעים בעולם צפויים לתפוס מקום מרכזי גם בישראל:
Co-Living & Flexible Housing, מגורים משותפים, חוזים קצרים, חללי עבודה וקהילה מובנית.
Fractional Ownershipבעלות חלקית המאפשרת כניסה להשקעות נדל"ן גם עם הון עצמי נמוך.
Real Estate as a Service (REaaS) מעבר מתפיסת בעלות לתפיסת מנוי ושירות.
Experiential Real Estate נכסים שבהם הערך המרכזי נובע מחוויות, תוכן, אירועים וקהילה.
כאמור במשך 78 שנים השאלה המרכזית בישראל הייתה: "מתי תקנה דירה?"
בעשורים הקרובים השאלה תהיה שונה לחלוטין: "איך אתה רוצה לחיות?"
הביקוש לדיור לא נעלם, אך הוא משנה את פניו. היזמים, הקבלנים ומנהלי השיווק שיזהו מוקדם את השינוי וידעו לשווק מוצר העונה לשאלה איך דור חדש רוצה לחיות, בעוד שאחרים ימשיכו למכור קירות, מי שתאים עצמו ולא ימכור יותר דירה או פרויקט אלא ימכור אורח חיים. הוא זה שבסופו של דבר, יהיה מי שישתלב במציאות החדשה לבין מי שייוותר מאחור.
מאת: תא"ל (מיל') יגאל סלוביק, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ