החודשים הראשונים של שנת 2026 מציגים תמונה מורכבת של ענף הבנייה. מצד אחד, היקפי הפעילות בענף עדיין גבוהים יחסית: התחלות הבנייה למגורים ממשיכות לנוע סביב 80 אלף יחידות דיור בשנה, היתרי הבנייה נותרים ברמה גבוהה, ומספר העובדים הזרים שהגיעו לישראל בשנתיים האחרונות מאפשר לענף לשמור על רציפות עבודה למרות המלחמות. מצד שני, השפעת המלחמה עם איראן והמשך אי-הוודאות הביטחונית, הפוליטית והכלכלית מורגשים היטב בביקושים. מכירת הדירות ממשיכה להיחלש, עסקאות הקרקע של רמ״י צנחו, תוצר ענף הבנייה נפגע יותר מכל ענפי המשק, ומדדי תשומות הבנייה שבו לעלות בקצב חד.
ברקע לכל אלה ניצבת גם בעיית נגישות הדיור, שהגיעה לרמה מהנמוכות שנרשמו בישראל. ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת ארבעה חדרים בערים הגדולות עומד על כ-1.4 מיליון שקל, בעוד שהכנסתו של משק בית ממוצע נמוכה בכ-20% מזו הנדרשת לרכישת דירה ממוצעת בתנאי המימון הנוכחיים. לכן, גם כאשר יש ביקוש בסיסי גבוה לדיור בישראל, חלק גדל ממשקי הבית מתקשה להפוך את הצורך בדירה לעסקה בפועל.
הנתונים מלמדים כי הענף מצליח בינתיים לשמר רמת ייצור גבוהה, אך מתקשה לתרגם אותה לשיפור במכירות ובהשלמת פרויקטים. אם מגמות אלה יימשכו, הן עלולות להביא כבר בשנה הקרובה להאטה בפתיחת פרויקטים חדשים, ובהמשך להעמקת הפער בין צורכי המשק לבין היצע הדירות העתידי.
המלחמה עצרה את ההתאוששות בתפוקת הענף
לאחר מגמת התאוששות הדרגתית מאז 2023, ההשקעה בבנייה ירדה ברבעון הראשון של 2026 ב-13% לעומת הרבעון הקודם וחזרה לרמה הדומה לזו של הרבעון המקביל אשתקד. הפגיעה החריפה ביותר נרשמה בתחום התשתיות, שבו ירדה הפעילות בכ-23%. תוצר ענף הבנייה נפגע בכ-12%, לעומת ירידה של כ-5% בלבד בכלל התוצר העסקי. כלומר, הפגיעה בענף הבנייה הייתה חריגה גם ביחס למשק שנפגע כולו.
הירידה בולטת במיוחד משום שבשנתיים האחרונות חלה הרחבה משמעותית של כוח האדם בענף. מאז תחילת 2024 הגיעו לישראל כ-45 אלף עובדים זרים לעבודות הרטובות, ובמקביל נוספו כ-60 אלף עובדים ישראלים במקצועות משלימים כמו חשמל, אינסטלציה וחלק ממקצועות הגמר. אולם למרות תוספת זו, המחסור בעובדים מקצועיים עדיין מורגש. הוא בא לידי ביטוי בעיקר בקצב השלמת הפרויקטים ובמשך הבנייה, שנותרו רחוקים מהרמה הרצויה.
הייצור נשאר גבוה, אך היזמים כבר נעשו זהירים יותר
למרות הירידה בפעילות הכלכלית, היקף התחלות הבנייה למגורים עדיין גבוה. ברבעון הראשון של 2026 התחלות הבנייה היו דומות לרבעון הקודם, ובארבעת הרבעונים האחרונים הן מצביעות על קצב של כ-80 אלף יחידות דיור בשנה. מדובר ברמה הגבוהה בכ-20% מהממוצע בשנים 2021–2024. גם היתרי הבנייה ממשיכים לשקף פעילות גבוהה יחסית: ברבעון הראשון נרשמה אמנם ירידה של 25% לעומת הרבעון הקודם, אך עלייה של 10% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, לרמה של כ-19 אלף יחידות דיור.
הסיבה המרכזית להמשך רמת הייצור הגבוהה היא עודף היתרי הבנייה שהצטבר בשנים האחרונות, לצד ההערכה שהביקוש הבסיסי לדיור בישראל יחזור לרמות גבוהות עם התייצבות המצב הביטחוני והפוליטי. אבל שוק הקרקעות מלמד שהיזמים כבר מפנימים את הסיכון. בחודשים ינואר-אפריל 2026 ירד מספר יחידות הדיור שנמכרו על ידי רמ״י בכ-63% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. זהו נתון חשוב במיוחד, משום שהוא מראה שהבעיה אינה רק בקצב המכירות הנוכחי אלא גם בציפיות של היזמים להמשך הדרך.
צוואר הבקבוק נשאר בביצוע
מהנתונים אנו למדים, כי גם כאשר פרויקטים יוצאים לדרך, הענף עדיין מתקשה לסיים אותם בקצב הנדרש. ברבעון הראשון של 2026 ירד גמר הבנייה ב-11% לעומת הרבעון הקודם, אף שהיה גבוה ב-18% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בסיכום שנת 2025 הסתיימה בנייתן של כ-60 אלף יחידות דיור, כ-10% יותר מאשר בשנת 2024, אך עדיין פחות מהמצופה ביחס להיקף התחלות הבנייה של השנים האחרונות.
התוצאה היא המשך הצטברות של בנייה פעילה. בסוף הרבעון הראשון של 2026 היו בבנייה כ-212 אלף יחידות דיור, עלייה של 8% בשנה ושל כ-33% בתוך ארבע שנים. גם משך הבנייה הממוצע לדירה ירד רק באיטיות, מכ-39 חודשים בתחילת 2025 לכ-37 חודשים כיום. מדובר בשיפור מסוים, אך החזרה למשכי ביצוע שאפיינו את התקופה שלפני המלחמה עדיין רחוקה ותדרוש תוספת עובדים במקצועות החיוניים.
הביקושים ממשיכים להיחלש
בצד הביקוש התמונה חלשה יותר. בארבעת החודשים הראשונים של השנה ירדה מכירת הדירות החדשות בכ-13% לעומת התקופה המקבילה ב-2025. באפריל נרשמה ירידה של 19% בכלל העסקאות לעומת אפריל הקודם, כאשר הירידה החדה יותר הייתה בעסקאות יד שנייה, אך גם מכירת הדירות החדשות ירדה. קצב העסקאות בשנת 2026 מצביע על כ-80 אלף עסקאות בשנה כולה, ירידה של כ-6% לעומת 2025, כאשר הירידה במכירת דירות חדשות גדולה יותר.
חלק מהחולשה קשור גם להמתנה להגרלת ״דירה בהנחה״, שאליה נרשמו למעלה מ-70 אלף זכאים ושנדחתה מספר פעמים. אך ההסבר העמוק יותר הוא השילוב בין ריבית גבוהה, נגישות דיור נמוכה ואי-ודאות כללית סביב המצב הביטחוני והמדיני. כאשר משקי בית חוששים מהעתיד וזקוקים להון עצמי גבוה במיוחד, החלטת רכישה נדחית גם אם הצורך בדיור לא נעלם.
תרשים 2: עסקאות הדיור בשנים 2022–2026 ובחודשים האחרונים. מקור: הכלכלן הראשי באוצר, מתוך הסקירה הכלכלית יוני 2026.
המלאי מתחיל להשתנות
מלאי הדירות עם היתר בנייה שטרם נמכרו עדיין גבוה, אך מגמת העלייה התהפכה. בין פברואר לאפריל 2026 נרשמה ירידה מתונה של כ-3%, והמלאי עומד על כ-84 אלף יחידות דיור. במקביל, מלאי הדירות שבנייתן הסתיימה וטרם נמכרו ירד לכ-8,000 יחידות דיור בלבד, ירידה של כ-20% ברבעון ושל כ-50% בשנה האחרונה. המשמעות היא שהמכירות מתרכזות בעיקר בדירות מוכנות או קרובות לאכלוס, בעוד שהביקוש לדירות בשלבי ביצוע מוקדמים נותר זהיר יותר.
מחירי הדירות יורדים, תשומות הבנייה מזנקות
ב-12 החודשים האחרונים ירד מדד מחירי הדירות של הלמ״ס ב-1.3%, ומדד מחירי הדירות החדשות ירד בשיעור חד יותר של 3.9%. עיקר הירידות נרשמו במחוזות המרכז, תל אביב, חיפה והדרום, בעוד שבירושלים ובצפון נרשמו עליות. כלומר, גם ירידת המחירים אינה אחידה גיאוגרפית, והיא מתמקדת בעיקר באזורים שבהם המלאי והרגישות לריבית משמעותיים יותר.
במקביל, מדדי תשומות הבנייה רשמו בחודשים אפריל ומאי עליות חדות של 1.2%–2.8% במצטבר. ההתייקרות נבעה בעיקר מעלייה של כ-65% במחירי הנפט בעקבות המלחמה עם איראן, שהובילה לעלייה של כ-11% במחירי האספלט וכ-4% במחירי הבטון, וכן מעליית שכר המינימום והסכם השכר הקיבוצי בענף. כך נוצר לחץ כפול על הקבלנים: מחירי המכירה מתקשים לעלות, אך עלויות הביצוע מתייקרות.
תרשים 3: השינוי השנתי במחירי רכיבים מרכזיים במדדי התשומות. מקור: למ״ס, מתוך הסקירה הכלכלית יוני 2026.
מבט קדימה
ענף הבנייה נכנס למחצית השנייה של 2026 עם בסיס ייצור רחב, אך גם עם סיכונים גוברים. אם הביקוש יתאושש, ניתן יהיה לנצל את מלאי ההיתרים והבנייה הפעילה כדי להמשיך להגדיל את ההיצע. אולם אם חולשת הביקושים תימשך, הזהירות שכבר ניכרת כיום בשוק הקרקעות עלולה להתגלגל להאטה בפתיחת פרויקטים חדשים. במקרה כזה, הפגיעה לא תורגש רק בטווח המיידי, אלא גם בעוד מספר שנים, כאשר המשק יזדקק להיצע דירות חדש והפרויקטים שלא יצאו היום לדרך יחסרו בשוק.
מאת: זיו לזר, כלכלן ההתאחדות