למרות ירידה של 24 אחוז ברכישת דירות חדשות ויד שנייה ביוני 2022 לעומת יוני הקודם, ירידה של למעלה מ-14 אחוז במכירת דירות חדשות ברבעון השני של 2022 לעומת הרבעון שקדם לו וירידה של כ-15 אחוז בהיקף המשכנתאות שניתנו על ידי הבנקים בחודש יולי האחרון לעומת החודש הקודם, מחירי הדירות לא יורדים. אין באמת ירידה בביקוש, ההיצע קטן וגם תוכניות ההתחדשות העירונית השונות לא עוזרות.
לאחרונה יש ירידה בפעילות ולכאורה גם בביקוש, אך לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס – אין באמת התקררות בשוק. מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני 2022 עלו ב-2 אחוזים לעומת אפריל-מאי 2022, ובכך השלימו עלייה של 17.8 אחוזים לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
לצד רגיעה בעסקאות, הביקוש נשאר כשהיה. במדינת ישראל יש גידול אוכלוסייה קבוע וגבוה, על פיו מנסים תמיד לחשב את הצורך בדירות, אך איתו יש גם לא מעט משקיעים שמתווספים לביקוש הזה של משקי הבית למגורים, יש תושבי חוץ שרוכשים דירות, יש עלייה של יהודים וגם שיעור גבוה של גירושים, ובאופן כללי נראה שבאופן מסורתי ההיצע לא מספיק לענות על הביקוש שהוא, כאמור, ביקוש רב זרועי.
ההיצע אמנם גדל, אבל לא מספיק. התחלות הבנייה מעידות שיש יותר בנייה, אבל הנתונים שמנסים לאמוד כמה דירות יש שטרם נמכרו – לא משקפים את המציאות עד הסוף – כי הם לא כוללים את הדירות שנמכרו 'על הנייר', כלומר טרם קבלת היתר בנייה. בתקופה האחרונה נרכשו לא מעט דירות כאלו, אז ההיצע – נמוך יותר בפועל.
עלייה משמעותית יותר בהיצע נמנעת עקב בירוקרטיה קשה וחסמים נרחבים. תשתיות (ביוב, תחבורה, מים, חשמל ועוד), התנגדויות וסחבת בהליכי רישוי לוקחות זמן רב. במקביל, יש גם משבר לא קטן בתחום הביצוע, בעיקר בתשתיות. לא מעט קבלני ביצוע קורסים, יש מי שעוצר עבודות ויש גם מכרזים שנותרים ללא מציעים.
בינתיים, הרוכשים ממשיכים לקנות. אמנם יש האטה, אבל אין עצירה. חלק לא מבוטל ממי שקונה הם רוכשי דירה ראשונה. מבצעי המדינה של דירה בהנחה גורמים לזוגות צעירים ומחוסרי דיור לפנות לרכישת דירה בשל ההנחה. אחרים מרחיקים לפריפריה כדי שיוכלו לרכוש דירה במחירים סבירים.
התוכנית הממשלתית לדירות בהנחה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודומותיה, גם לא מאפשרות למחיר לרדת. לא רק שהן מגדילות את הביקוש לדירות, הן גם מאפשרות כבר שנים גם למי שלא יכול לרכוש דירה בשוק החופשי לרכוש אחת, ומהרגע שרכש בהנחה, גם עם משכנתא מיוחדת של 90 אחוז. התוכניות הללו ממשיכות להזין את השוק בעוד ועוד דירות במחירים גבוהים, הזכאים אומנם מקבלים הנחה, אבל השוק לא מושפע ממנה.
גם מחירן של דירות להשכרה עלה משמעותית בשנה האחרונה, לצד ירידה בהיצע שלהן בשוק. ההיצע יורד כי משקיעים מכרו ופחות קונים, וגם בגלל התחדשות עירונית שבמסגרתה נהרסות דירות ונגרעות מהשוק מצד אחד, ומצד שני מעבירה בעלי דירות לגור בשכירות לתקופה של כמה שנים. אז לא פלא שהמחיר גם שם עולה. וככל שמחיר הדירות עולה, עוד אנשים נדחקים לשכירות, ושוב, לחץ המחירים עולה.
כמו כן, ישנה התגובה הטבעית של הקבלנים לירידה בהיקפי העסקאות, וגם באי ודאות של תקופת בחירות. בתקופה כזו הקבלנים פשוט עוצרים ומחכים לראות מה יהיה. אז ההיצע לא ממש צפוי לעלות, והמחירים כנראה לא ירדו.