משולחן הניתוחים הכלכלי: עודף היתרים על התחלות בניה, קפיצה בבניה הציבורית וצפי לזינוק בתשתיות והתחדשות עירונית
הכותב הוא ראש המחלקה הכלכלית בהתאחדות הקבלנים, זיו לזר.
ענף הבניה בכללותו במגמת התאוששות עם זרימת עובדים לענף ועליה של 9% בהשקעה הגולמית בבניה. ענף הבניה בכללותו במגמת התאוששות עם חזרת מספר העובדים למצבו טרם המלחמה ועליה של 9% בהשקעה הגולמית בבניה. מספר עסקאות הדיור יציב למדי מתחילת 2025 אך הרמה השנתית של מכרית הדירות החדשות נמוכה בכ-25% מנתוני שנת 2024 ונראה שהשוק במצב סטטי של המתנה. רמ"י מכרה קרקע לכ-50,000 יח"ד ב-2025 (לא סופי), ירידה של 23% לעומת 2024. התחלות הבניה בשיא של 80,000 יח"ד מזה 4 רבעונים, אך מספר היתרי הבניה למגורים מתחיל לרדת. הגידול במלאי הדירות בהיתרים שטרם נמכרו (83,600) נעצר בחודשים האחרונים. גמר הבניה במגמת עליה, אך ההיקפים עדיין נמוכים בחישוב שנתי ובנטרול דירות שנהרסו מדובר בהיצע של כ-50,000 בלבד. משך הבניה הממוצע לדירה ירד בכחודשיים בחצי השנה האחרונה אך הוא עדיין גבוה, כ-37 חודשים. מחירי הדירות יורדים מתחילת 2025 בקצב חודשי של 0.3% ובסה"כ ב-2.6%. שכר הדירה גדל בקצב שנתי של 3.5% ללא שינוי של ממש בשנה האחרונה. היקפי התחלות הבניה לא למגורים רושמים קפיצה מרשימה במחצית הראשונה של 2025 בכל הסגמנטים למעט משרדים. חברות הבניה מדווחות על שיפור מסויים במצבן בחודשים האחרונים. חל שיפור קל ב-2025 במאזן ההגירה השלילי כאשר הפער בין ישראלים עוזבים לחוזרים הנו כ-50,000. נסקור הנקודות הבולטות בשוק לפי הנתונים העדכניים ביותר שפורסמו בו.
ההשקעה בבניה: ההשקעה עלתה ברבעון השלישי של 2025 ב-9% לעומת קודמו וגם לעומת הרבעון המקביל ב-2024. מדובר בהתאוששות ראשונה לאחר ירידה בשני הרבעונים הקודמים והיא עדיין נמוכות בכ-13% מהרמה בשנת 2023.
ההשקעה בתשתיות: זו לא השתנתה ברבעון השלישי של 2025 והיא יציבה בשנתיים האחרונות, וראלית היא לא השתנתה מזה 4 שנים. יחס ההשקעה בתשתיות לכלל הבניה עומד על כחמישית. מאידך, הנתונים ברמת ייעוד הקמת התשתית הזמינים למחצית 2025 מצביעים על זינוק בתשתיות (כולל ציוד נלווה) בעיקר בהקמת תשתיות תחבורה וכבישים וכן אנרגיה לעומת תקופה מקבילה בשנים קודמות, מה שמעיד על עליית מדרגה בפעילות ענף התשתיות. הירידות בהשקעות נובעות בעיקר מירידת תשומות העבודה עקב עזיבת העובדים הפלסטינים.
בניה שלא למגורים: התחלות הבניה של מבנים שלא למגורים רשמה עליה משמעותית בשלושת הרבעונים הראשונים של 2025. ניתן לראות את הקפיצה הגדולה ב-2025 בבניה ציבורית ובבניית מבני חינוך שהיו בשפל מדאיג בשנת 2024, ככל הנראה בשל היעדר עובדים.
התחלות הבניה למגורים: מאז תחילת 2021 יש עודף משמעותי של היתרי בניה על התחלות בניה שהצטבר עד היום לכ-31,000 יח"ד שטרם החלה בנייתן. ברבעון השלישי שמרו אלה על הרמה של הרבעון הקודם ונמוכות בכ-5% מנתוני רבעון מקביל ב-2024. בארבעת הרבעונים האחרונים מצביעים מדובר בכ-80,000 יח"ד, כ-20% יותר מהרמה הממוצעת בשנים 2021-2024. היקפים אלו גם היו תוצאה שך הערכה שהביקוש הבסיסי בישראל הנו גבוה ושהשוק יחזור למסלול הצמיחה. ברבעון 3 של השנה שעברה צמח ב-18% במספר יח"ד שקבלו היתרי בניה לעומת נתוני שני הרבעונים הראשונים של השנה בדומה ל-2024.
התחדשות עירונית: התחלות הבניה בהתחדשות עירונית ירדו ב-3% ברבעון 3 לעומת קודמו וב-14% לעומת רבעון מקביל אשתקד. תתכן עליה בהתחלות הבניה בהתחדשות עירונית בשנת 2026 ואילך בשל מספר ההיתרים הגבוה המדווח. גמר הבניה ברבעון 3 של 2025 גבוה מקודמו ב-2.4% וממקבילו בשנה שעברה ב-18%. הקצב השנתי של 2025 הנו 56,500 יח"ד 4.4% יותר מאשר בשנת 2024. אם מביאים בחשבון שכ-5,000 ייהרסו השנה הרי שיעמוד ב-2025 מלאי דירות לאכלוס כ-51,000 יח"ד בלבד. ייתכן שתוספת משקי הבית תהיה נמוכה גם השנה, בדומה לשנים 2023-2024, בהמשך לירידת קצב גידול האוכלוסייה הנובע משינוי מאזן ההגירה לישראל וממנה מאז תחילת 2023 מה שימנע לחצי ביקוש בטווח הקצר.
מספר כלל הדירות בבניה פעילה עמד בסוף ברבעון השלישי על 203,000 ונמצא במגמת עליה משמעותית. עובדה הנובעת במישרין מהמחסור בעובדים עוד טרם המלחמה.
משך זמן הבניה: הירידה בכח העבודה מתחילת מלחמת חרבות ברזל שהוצגה לעיל גררה זינוק בזמן הבניה הממוצע לדירה עיכובים בהשלמת ביצוע פרוייקטים וזמן הבניה ממוצע ליח"ד התארך בחצי שנה לכ-39 חודשים ברבעון 1 2025 מגמת התארכות זו נבלמה ורבעונים 2 ו-3 מצביעים על מגמת ירידה הדרגתית הנגזרת מהגידול במספר העובדים בענף.
עסקאות בדיור: נתוני עסקאות הדיור עד חודש אוקטובר מצביעים על מגמת ירידה מסוימת בכל הסגמנטים, מעט פחות בדירות יד שניה. נראה שהשוק במצב של המתנה עם יותר עסקאות הכרח ופחות עסקאות צמיחה.
מלאי הדירות: מלאי של דירות עם היתר בניה שטרם נמכרו נמצא במגמת עליה משמעותית – גידול של 40,000 יח"ד מאז תחילת העלאות הריבית באמצע 2022. יש כיום מלאי לכ-29 חודשי מכירה – נתון כמעט כפול מזה של אמצע 2022. ההערכה על בסיס נתוני למ"ס היא שמספר הדירות שהסתיימה בנייתן וטרם נמכרו עומד על כ-15,000.
מחירי ועלות שכרות דירות: מדד מחירי הדירות הכללי של למ"ס במגמת ירידה. קצב התייקרות שכר הדירה עומד על כ-3.3%. הסברים אפשריים לתופעה זו הקיימת למרות הריבית הגבוהה ניתן למצוא בהגירה השלילית מישראל בתקופה זו (ריבוי שוכרים בקבוצת גילאי היורדים), וכן מגבלת הוצאה אצל השוכרים.
מדדי תשומות: בנובמבר נרשמה עליה גבוהה יחסית של 0.5%-0.8% במדדי התשומות. העליות נובעות בעיקר מהתייקרות חריגה של 6.3% בבטון המובא ושל 0.6% בשכר הפועלים. מדד תשומות הבניה למגורים זינק בינואר 2025 ב-2.6% בשל תיקון רטרואקטיבי שביצעה למ"ס למרכיב השכר במדד. הקצב השנתי עד כה של מדד תשומות הבניה למגורים הנו 5.1% לשנת 2025 כולה. תיקון בוצע גם במדדי המסחר ומשרדים וכן הסלילה וגישור אך בשיעור נמוך יותר בשל משקל השכר הנמוך יותר במדדים אלו.
רמת הסיכון בענף: סקר מגמות בעסקים של למ"ס המשקלל תשובות 240 מנהלי חבורת בניה מראה כי מצבן הכלכלי של חברות במצב יציב בחודשים יולי-נובמבר כאשר נרשמה הרעה קלה בלבד לעומת המחצית הראשונה של השנה. דיווחי מנהלי חברות הבניה מלמדים על מצב גרוע מזה של ממוצע החברות במשק בשנה האחרונה אך כך היה המצב גם טרם המלחמה.
