למרות שעל פניו הבלימה בהתייקרות הדירות מבשרת טובות, מדובר בתוצאות רעות מאוד למדינת ישראל". כך אמר בתגובה נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, בשיחות עם כתבים ומקבלי החלטות בעקבות פרסום נתוני למ"ס לחודשים ספטמבר-אוקטובר 2022.
מחירי הדירות יורדים? כן, אך זה קרה בשלושה מחוזות בלבד: בחודשים אוקטובר-נובמבר 2022 לעומת החודשים ספטמבר-אוקטובר 2022: דרום (1.4%), צפון (0.9%-) ומרכז (0.6%-). בשאר המחוזות נצפו עליות מחירים: ירושלים (2.4%), חיפה (1.9%) ותל אביב (0.9%). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוקטובר-נובמבר 2022 לעומת אוקטובר-נובמבר 2021) נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות: צפון (21.7%), מרכז (21.0%), חיפה (20.1%), תל אביב (18.0%), דרום (16.3%) וירושלים (15.9%).
לדברי סרוגו הנתונים מוכיחים, כי שוק הדיור נמצא בהקפאה רק בגלל הריבית הגבוהה. לדבריו: "להערכתנו בסיכום 2022 נראה התחלות בנייה שינועו סביב 60 אלף יחידות דיור בלבד. כ-20% פחות ממה שצפו בממשלה. הממשלה חייבת להבין שמספר הישראלים שמבקשים לרכוש דירות רק גדל, אבל שהם חוששים לקחת משכנתאות בריביות גבוהות. במקביל, גם הקבלנים חוששים לבנות בגלל העלות הגבוהה של ההלוואות למימון הבנייה. זו שעת חירום והמשך מגמת ירידת התחלות הבנייה עלול לייצר את הזינוק הבא במחירי הדירות".
לפי נתוני הלמ"ס, בחודש נובמבר האחרון חלה ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות, בהמשך למגמה של החודשים האחרונים, ובסקירה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר דווח כי היקף מכירת הדירות החדשות ויד שנייה יחד צנח גם הוא בחודש זה. ההאטה בשוק אף השפיעה על הקבלנים: על פי נתוני חברת המידע העסקי CofaceBDi, רמת הסיכון לקריסת קבלנים בענף הבנייה והתשתיות טיפסה בשנת 2022, בהמשך למגמה של עלייה ברמת הסיכון בשלוש השנים האחרונות. על פי הנתונים, בשנה החולפת כ-470 חברות בנייה ותשתיות נקלעו למצוקה תזרימית, והצפי לשנת 2023 הוא ש-680 קבלנים יקלעו למצוקה.
סרוגו מציין שמחירי הדירות בישראל הם מהגבוהים בעולם. "בעבר דיברו על מחירי הדיור כבועה שלבסוף תתפוצץ, וזה לא קרה", הוא מסביר. "כי המחירים הללו אינם בועה. בניגוד לבועה – כאן אפשר לדמות את זה אולי לכדור בטון, בגלל שיש סיבות של ממש למחירים הגבוהים. מדובר בכמה וכמה סיבות, אבל הבולטת והמשמעותית ביותר היא שהביקוש גבוה מההיצע".
אך יש דרך להילחם בזה. כפי שהוא מזכיר, "כשהייתה עלייה מברית המועצות, נבנו כאן מאה אלף דירות בשנה שנועדו לענות על הצורך בדירות לעולים. אריק שרון היה אז שר השיכון, והייתה ממשלת אחדות לאומית. בתקופה ההיא בנו במלוא הכוח, נתנו תמריצים, סיפקו קרקע והביאו עובדים זרים. כך צריך לעשות גם כעת. ואם הממשלה תאפשר לנו – נוכל לספק את כמות הדירות הדרושות".
"צריך להבין", מוסיף סרוגו, "כבר כעת יש לנו מחסור של קרוב למאתיים אלף דירות. מלבד זאת, יש צורך בבנייה שנתית של כמות מסוימת של דירות. בנושא זה יש ויכוח אם נצטרך בנייה של מאה אלף דירות בשנה, או של 150 אלף ואף יותר. אבל אם נביט לעבר המדד המשמעותי – כמות הפניות למחיר למשתכן – נראה שנרשמו להגרלות הללו למעלה ממאה ועשרים אלף זוגות. זה אומר שיש כמות של כמאה ועשרים אלף אנשים שחסרים להם דירות כרגע. לכך צריך להוסיף כעשרים אלף חתונות מדי שנה, אלפי עולים, ולצערנו גם גירושים שגם הם מתרחשים מדי שנה, והגענו לצורך בכ-80-60 אלף דירות חדשות בשנה. מלבד זאת, כמובן צריך להתמודד עם המחסור הקיים שהצטבר עד כה, ולכן צריך לבנות בשנים הקרובות כמאה אלף דירות מדי שנה".
התשומות התייקרו
יו"ר ועדת הביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, ורד צרפתי זבולון, התארחה בתוכנית "צבע הכסף" ברשת ב' כדי לדבר על הבלימה המסתמנת בעליית מחירי הדירות. "במדד שפורסם אתמול אנחנו עדיין רואים עלייה של 0.3% במחירי הדירות ביחס לשלושת החודשים הקודמים. עדיין אנחנו רואים שיש עלייה במחירי הדירות, וביחס לשנה כולה המחירים השלימו עלייה של 18%", הבהירה צרפתי. "חשוב להבין באמת מה הסיבה שמביאה להתמתנות במחירי הדירות, וזה באמת העלייה בריבית. אנחנו רואים בעשרה החודשים האחרונים שריבית בנק ישראל עלתה מרמה של 0.1% לרמה של 3.75%, ובאמת עליית הריבית מקשה מאוד על החזרי המשכנתא ועל נטילת משכנתאות חדשות. והדבר הזה משפיע באופן ישיר על כמות העסקאות שמתבטלות בשנה האחרונה, כי אנחנו רואים באמת בחודשים האחרונים שיש פחות עסקאות ופחות רכישות של דירות חדשות.
"אבל עדיין, אם אנחנו מסתכלים במהלך השנה כולה, במהלך השנה האחרונה נמכרו 115 אלף יחידות דיור סך הכול במדינה. וזה נתון גבוה ביחס לכל העשור האחרון, למעט שנת 2021 שהתבצעו 140 אלף עסקאות חדשות. עדיין, כמות העסקאות היא גבוהה, ובאמת אני חושבת שגם בהסתכלות על הנתון האחרון שאמנם הייתה התייצבות, אבל עדיין, המחירים לא צפויים לרדת", הסבירה.
היא מזכירה: "לפני שבועיים פורסם נתון של הכלכלנית הראשית. היא בעצמה אמרה ש-70% מהדירות שיזמים מוכרים נמכרות על הנייר. לוקח לבנות דירה בערך שלוש שנים. אם 60%-75% דירות נמכרות על הנייר, כלומר 30% בסך הכול אתה צריך למכור בקצב של שלוש שנים. אז עדיין, זה מאפשר לשמור על יציבות במחירים. גם אל תשכח שהעלייה במחירי דירות הביאה גם לעלייה במחירי הקרקעות. כלומר התשומות של מחירי הקרקעות, העלייה בריבית, אנחנו משלמים יותר לבנקים, יש עלייה בתשומות הבנייה – כלומר, כל העלות של רכישת הדירה התייקרה".
לסיום הזכירה צרפתי: "בשנה האחרונה יש לנו 50 אלף עולים חדשים מאוקראינה, שזה לבד תוספת של 20 אלף משקי בית חדשים. זה גם מוביל לגידול בביקושים".
על פי דיווחים בתקשורת – השחקנים השונים בשוק הדיור שוקלים מחדש את צעדיהם העתידיים בתחום. חלק דוחים רכישות, אחרים מממשים רווחים וסוגרים פוזיציות – והכל מתנהל במחזורי עסקאות נמוכים, שמעידים על כך שרק מי שחייב פועל כרגע בתחום. זו הסיבה העיקרית לכך שאנו לא רואים ירידות מחירים חדות.