על רקע העלאת הריבית על ידי בנק ישראל, התראיין נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו בתוכנית חיסכון בערוץ 12, אצל קרן מרציאנו ודיבר על השפעת הדירות.

ראול אמר בין היתר כי החלטת הנגיד להעלות בחדות את הריבית שוב היא סימן מסוכן שלהערכתנו ישליך על התנהלות ענף הבנייה והתשתיות מייד ויגיע לכיס של כל ישראלי בחודשים הבאים. התפיסה המעוותת, לפיה ריבית גבוהה יותר תטפל במשבר הדיור היא טעות מרה שתמשיך לגרום ל'סגירת הברזים' של מימון הבנייה במערכת הבנקאית מול זינוק במספר הישראלים שלא יכולים למצוא לעצמם פתרון דיור הולם. ראינו באוגוסט שינוי מגמה לטובה בתחום האינפלציה בישראל ולמרות זאת, בנק ישראל מבצע עכשיו הליך שראשיו בעצמם הגדירו כמרסן צמיחה מהותי.

לצפייה באייטם המלא לחצו כאן

מדוע העלאת הריבית לא מורידה את מחירי הדירות?

אמנון מרחב, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ עם הסבר פשוט: מחסור בהיצע. אז מה הפתרון?

א. הממשלה צריכה להגדיל את הגדלת היצע שיווק הקרקעות.

ב. הרשויות המקומיות צריכות לעודד התחדשות עירונית בתמיכת הממשלה.

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ בראיון ל"רדיו תל אביב":

"מזה 15 שנים הממשלות נכשלות אחת אחרי השנייה בהתמודדותן עם משבר הדיור, בגלל שהן רוצות לפתור אותו עם 'קפצונים' בסגנון מחיר למשתכן ותוכניות מהסוג הזה.

תכנית החבילה שאנו מציעים באה לפתור את משבר הדיור פעם אחת ולתמיד".

"מועצת המאה", המורכבת מראשי הארגונים המובילים במגזרים השונים בישראל, הציגה היום בפני ראשי המערכת הפוליטית את 7 דרישות היסוד אותם הם נדרשים להכניס למצעי המפלגות. במרכז התוכנית: הקמת שני מרכזים חדשים בנגב ובגליל והזרמת מאות מיליוני שקלים לפרויקטים שיבטיחו את שנת המאה למדינה.

"מועצת המאה" השיקה היום את מסמך 7 הדרישות המופנות לראשי המפלגות בישראל ופנו אליהם בפנייה ישירה: אמצו את הדרישות והפכו אותן לחלק בלתי נפרד מהמצע שלכם ומהפעולות הראשונות שלכם בממשלה הבאה.

בין חברי המועצה ניתן למצוא את הארגונים המובילים בישראל בהם נשיאות המגזר העסקי, מרכז השלטון המקומי, מרכז השלטון האזורי, תנועת אור, נשיאות המעסיקים והעסקים, התאחדות הסטודנטים והסטודנטיות הארצית, התאחדות הקבלנים- בוני הארץ, איגוד ההיי-טק הישראלי והאיגוד הישראלי לתעשיות מתקדמות IATI.

המגמות והתחזיות הדמוגרפיות לעשורים הבאים מצביעים על כך שבשנת 2048, שנת ה-100 למדינה, יהיו בישראל כ-17 מיליון תושבים. לכאורה מתנה – אך זו עלולה להיות מסוכנת מאוד עבורנו אם סדרי העדיפויות וההחלטות של הממשלות לא ישתנו בהקדם.

אם נמשיך במגמה הנוכחית, כ-13 מיליון תושבים צפויים לחיות במרכז הארץ ו-4 מיליון בלבד צפויים להתגורר בנגב ובגליל כך ש-75% מתושבי המדינה יצטופפו ב-25% משטחה. והמשמעות ברורה: שחיקת אזור המרכז בעקבות מחירי דיור מרקיעי שחקים, צפיפות, פקקים, זיהום אוויר והיעדר עתודות קרקע, לצד דחיקת אוכלוסיות חלשות מבחינה כלכלית-חברתית לנגב ולגליל. מצב זה עלול להוביל את ישראל להפוך למדינת עולם שלישי.

מנהיגי הרשויות, איגודי החברה האזרחית והעסקית, ארגוני הגג והעתיד במדינת ישראל, חברו יחד מתוך תחושת אחריות לפעול בשנים הקרובות לקידום מהלך לאומי, צופה פני-עתיד, אל מול אתגרי ההווה, תחזיות גידול האוכלוסייה והפערים ההולכים וגדלים בין האזורים והתושבים בישראל.

רשימת 7 הדרישות עליהם יידרשו ראשי המפלגות לחתום:  

1. העברת החוק לעתיד ישראל והקמת רשות המרכזים החדשים במשרד ראש הממשלה

תכנון, פיתוח וניהול אזורים I תיאום ובקרה בין כלל גורמי הממשל, הרשויות והחברה I סמכויות תכנון וביצוע

2. תקצוב 130 מיליארד ₪ תוספתיים לפיתוח המרכזים החדשים עד שנת 2030

יצירת התקשרויות ומימון בשיטת BOT ו –PPP למימוש התוכנית ולקידום זמינות הביצוע I תמריצים I קרנות ייעודיות I מנגנוני ביצוע

3. הוספת 4 מיליון תושבים למרכזים החדשים

הוספת 800 אלף יח"ד לתכנון הקיים I הקמה מראש של מתחמים להשכרה I התאמת מוצרי הדיור לקהלי היעד ב-2048 I מתן אפשרויות דיור לקבוצות גדולות (צעירים ועולים)

4. חיזוק ערי הנגב והגליל והקמת 2 ערי עתיד

פיתוח מרחבי תפקוד עירוניים – אזוריים I 50% מיח"ד בהתחדשות עירונית I עירוב שימושים I טיפוח קהילות I פיתוח שכונות חדשניות בתכנון עירוני מתקדם (שכונה חכמה, בת קיימא, בנייה רוויה ונגישה)

5. פיתוח תעסוקה וצמיחה כלכלית – הוספת 2.5 מיליון משרות חדשות בנגב ובגליל

תכנון ופיתוח מרחבים כלכליים תחומיים (קלאסטרים) I הקמת מרכזי חדשנות וחללי עבודה בלב ערים I מתן תמריצים למועסקים

6. תכנון וביצוע תשתיות בדגש על מתקני וקווי תחבורה ציבורית, אנרגיה, תקשורת, מים וביוב

פיתוח קווי תחבורה ציבורית בין כל ערי המרכזים החדשים ובין המרכזים I הקמת שד"ת בינ"ל בנבטים ובצפון I רכבת לקריית שמונה ולאילת I הקמת מט"שים ומט"בים.

7. פיתוח 30 עוגני ומנועי צמיחה ומצוינות בתחומי החינוך, הבריאות והתרבות

הגדלה והקמת אוניברסיטאות ומכללות ל-300,000 סטודנטים I פיתוח פארקי שעשועים וספורט I שימור הסביבה I פיתוח תיירות ופנאי I התאמה ושדרוג התשתיות ומערכות החינוך הפורמאלי והלא פורמאלי I הרחבה והקמת בתי חולים, תוספת תקנים, מיטות וציוד I הנגשת הבריאות לקהילה

כעת תצא "מועצת המאה" לסדרת מפגשים עם ראשי המפלגות במטרה להחתים אותם על ההתחייבות להכניס את הסעיפים האלה למצעים ולאחר מכן לפעולה מיידית עם כינון הממשלה הבאה. במקביל תפעל המועצה ליצירת קבוצת לחץ למתן ביטוי בחוק התקציב, בהסכמים הקואליציוניים ואל מול ראש הממשלה שייבחר.

רוני פלמר, מזכ"ל מועצת המאה ומייסד-שותף ומנכ"ל תנועת אור: "מדינה ללא חזון ותוכנית זהה לחברה ללא מו"פ, יעדים ועתיד. בהיעדרם של אלה עשויה היא להיכשל וליפול. בכל התחומים אנו נדרשים לחשיבה עתידית ופעולה מיידית, אנו מחויבים לבניית הפרק הבא של מדינת ישראל בהקדם, אנו באיחור של 50 שנה. את הפעולה הזו, אפשר לעשות רק בחיבור כוחות".

חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "השבוע נפתחה שנת הלימודים. ל-2.5 מיליון הילדים שפתחו את שנת הלימודים, בתוספת עוד 9 מיליון נוספים המצטרפים בדור הקרוב – אין עתיד במרכז הארץ.

על כן יש לגשת מיידית להקמת 2 ערי ביקוש בנגב ובגליל  שיציעו איכות חיים ברמה גבוהה בהרבה מהמקובל בגוש דן ויהוו אלטרנטיבה עירונית אטרקטיבית למגורים, תעסוקה, חינוך, השכלה, תרבות, נופש ופנאי תוך בניית תשתיות מודרניות , מבני ציבור , בניה ירוקה, אנרגיות מתחדשות, תחבורה חכמה ועוד – במחירים ברי השגה.

כל זאת יש לבצע בעיקר ע״י השקעות המגזר העסקי המחפש אפיקי השקעה בסדרי גודל משמעותיים בישראל.

הקמת 2 ערי העתיד לאוכלוסיה של 4.5 מיליון תושבים תביא לתנופת פיתוח בכל ערי הנגב והגליל ותחולל צמיחה ברת קיימא בישראל ל-30 השנה הקרובות.

2 ערי הביקוש בנגב ובגליל יכולות להוות מופת עולמי ליצירת עירוניות מודרנית , תוססת ואיכותית המבוססת על שמירת הסביבה והתחשבות במשבר האקלים העולמי".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, התארח בתוכנית ה"קומה ה-12" כד לדבר על המאבק להורדת מחירי הדירות.

"הגיע הזמן לנקוט בצעדים מחוץ לקופסה, צעדים לא פרופורציונליים, לא מידתיים, סופרטנקר, לפתור את משבר הדיור שמלווה אותנו כבר 15 שנה. יש שלושה קודקודים למשוואה. הממשלה, הרשויות המקומיות והקבלנים. הרעיון הוא שהקבלנים יקפיאו את המחירים ותכף, דנה, אני אסביר איך, הקבלנים יקפיאו את המחירים, הממשלה תשווק לקבלנים וליזמים קרקע ל-300 אלף יחידות דיור במחירי 2019, לפני עליית הקרקע הגדולה שהייתה ב-2021. הממשלה גם תשלם מתקבוליה שמוערכים ב-300 מיליארד שקל, על כל אלף דירות, הכנסת המדינה היא מיליארד שקל מקרקע וממיסים. המדינה תקבל 300 מיליארד שקל בפרק זמן קצר יחסית, וחמישה אחוז בערך, זאת אומרת, 15 מיליארד שקל יינתנו כתמריצים לרשויות המקומיות, כך שעם הכסף הזה העירייה תוכל להגדיל את כמות המהנדסים וההנדסאים אצלה, לבדוק תוכניות, תוכל לאזן את התקציב השוטף שלה, כי יש לה הפסדים בארנונה. עכשיו, היא תתחייב, הרשויות יתחייבו להוציא היתרי בנייה תוך חצי שנה. ובעצם אנחנו, השאלה הנשאלת פה: איך אני יכול, אני, כנשיא התאחדות הקבלנים, לחייב את כל הקבלנים והיזמים? אני לא יכול לחייב אותם, אבל מי שלא יקפוץ לעגלה הזאת ולא יחתום ולא יקפיא את המחירים, הוא לא יוכל לזכות במכרזים הזולים של הקרקע של 2019. ולכן זה מייצר כדאיות כלכלית, ואני מאמין שכל היזמים והחברות הגדולות, כולם, והקטנות והבינוניות, כולם יצטרפו למאמץ הזה".

על 300 אלף יחידות הדיור שאמורות להיות משווקות במסגרת התוכנית אמר סרוגו "ראשית, 300 אלף היחידות הללו, רובן במרכז הארץ, פחות ופחות בפריפריה. הן קיימות, הרי מנהל התכנון תכנן בערך בין 100 ל-150 אלף יחידות דיור בשנים האחרונות. המלאי הזה קיים בידי המדינה, רק מה? המדינה משחררת למכרזים רק מה שזמינים להיתרי בנייה, שזה רק חלק. הקבלנים יתחייבו להוציא היתרי בנייה תוך חצי שנה או תוך שנה, כן? כמובן עם ההתחייבויות של העיריות, ובנוסף לכך הקבלנים הם אלה שיקדמו את אותם היתרי בנייה שתלויים בבניית תשתיות. צריך להבין, צריך להפסיק עם כל הקונצים והפטנטים, אני קורא לזה קפצונים בעת מלחמה. כל ה"מחיר למשתכן", "מחיר מטרה", הגרלות, איזו מדינה מבססת את מדיניות הדיור שלה על הגרלות שאולי צעירים יזכו, אולי לא יזכו? וחלק שזוכים בכלל בני עשירים שיש להם יכולת, הם הייטקיסטים שמרוויחים ארבעים וחמישים אלף שקל בחודש, כך שזה גם לא בסדר".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, התארח בתוכנית של רינו צרור כדי לדבר על הבעיה שיוצרת הריבית. "אני לא יודע אם בעיה, אבל אין ספק שזה יכול להשפיע על הביקוש ככל שהריבית תמשיך לעלות. זאת אומרת, אותם זוגות צעירים, אותם אנשים שמיצו כבר את קצה גבול היכולת שלהם. מחירי הדירות היום נורא יקרות. לוקחים משכנתאות גבוהות, אז ברור שההשפעה של המשך עליית הריבית תהיה משמעותית על ההחזרים שלהם. עד היום מדובר בכמה מאות שקלים, כך שאין פה השפעה דרמטית, אבל אם זה ימשיך לעלות אז אין ספק שזה ישפיע", אמר.
סרוגו הגיב לעצתו של מנכ"ל הפועלים לשעבר, אריק פינטו, שזוגות צעירים לא יקנו עכשיו דירות. "אני לא הייתי נותן עצות כאלה, כי עד היום כל מי שנתן עצה כזאת גרם נזק למי שביקש את העצה. אז לכן אני לא ממהר לתת עצות מהסוג הזה. אני תמיד טוען, אגב, מי שצריך וחייב לקנות דירה ויש לו את היכולת לקנות, שיקנה".
עוד הרחיב סרוגו, "בוא נראה את ההשפעה האמיתית על שוק הדיור. הרי העלאת הריבית לא תפתור את הבעיה. אותם אנשים שצריכים דירה יצטרכו אותה אחר כך ולכן מה קורה? כל אותם אלה שלא יקנו את הדירות היום בגלל המשכנתא הגבוהה יושבים על הגדר. הם משכירים דירות. אגב, מחירי השכירות צפויים עכשיו לעלות בגלל זה. לדעתי יעלו בקצב שנתי של עשרה אחוז לפחות. זאת ההערכה שלי. היום הלחצים על שוק השכירות הוא אדיר, הוא פשוט אדיר. גם עליית הריבית גורמת לכך שכדי ששכר הדירה יהיה כדאי תשואה טובה אז המחיר צריך לעלות מצד אחד. מצד שני, הביקוש גדל לדירות להשכרה כי אותם אלה שלא משלמים משכנתא משכירים דירות. אבל בוא נחזור רגע למחירי הדירות. אנחנו נראה כאן שני וקטורים שעובדים באותו כיוון, בכיוון שלילי. הרי ברגע שנשתלט על האינפלציה ונתחיל להוריד את הריבית אז כל אלה שלא קנו דירות היום יקנו דירה וייכנסו לשוק בבת אחת מצד אחד. מצד שני, עליית הריבית מייצרת מצב שיהיה פחות היצע של דירות. ברגע שהריבית עולה, עלויות המימון עולות, קבלנים לא ימהרו לקנות קרקעות ולכן היצע הדירות או קצב עליית היצע הדירות ירד כתוצאה מזה. כי ברגע שיש הגבלות על המימון אז היצע הדירות ייפגע. הרי עליית הריבית מייצרת מיתון. עליית הריבית מייצרת פחות צמיחה, ולכן שני הדברים האלה ייפגשו ביחד: גם אותם דיירים שלא קונים דירות היום ויקנו דירות אחר כך יחזרו לשוק וגם הם יתקלו בפחות היצע דירות על המדף. שני הדברים האלה יגרמו לעליית מחירים, ולכן עליית הריבית היא לא הפתרון לשוק הדיור. רק הגדלת ההיצע. את זה גם הנגיד בעצמו אמר".

למרות ירידה של 24 אחוז ברכישת דירות חדשות ויד שנייה ביוני 2022 לעומת יוני הקודם, ירידה של למעלה מ-14 אחוז במכירת דירות חדשות ברבעון השני של 2022 לעומת הרבעון שקדם לו וירידה של כ-15 אחוז בהיקף המשכנתאות שניתנו על ידי הבנקים בחודש יולי האחרון לעומת החודש הקודם, מחירי הדירות לא יורדים. אין באמת ירידה בביקוש, ההיצע קטן וגם תוכניות ההתחדשות העירונית השונות לא עוזרות.
לאחרונה יש ירידה בפעילות ולכאורה גם בביקוש, אך לפי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס – אין באמת התקררות בשוק. מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי-יוני 2022 עלו ב-2 אחוזים לעומת אפריל-מאי 2022, ובכך השלימו עלייה של 17.8 אחוזים לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
לצד רגיעה בעסקאות, הביקוש נשאר כשהיה. במדינת ישראל יש גידול אוכלוסייה קבוע וגבוה, על פיו מנסים תמיד לחשב את הצורך בדירות, אך איתו יש גם לא מעט משקיעים שמתווספים לביקוש הזה של משקי הבית למגורים, יש תושבי חוץ שרוכשים דירות, יש עלייה של יהודים וגם שיעור גבוה של גירושים, ובאופן כללי נראה שבאופן מסורתי ההיצע לא מספיק לענות על הביקוש שהוא, כאמור, ביקוש רב זרועי.
ההיצע אמנם גדל, אבל לא מספיק. התחלות הבנייה מעידות שיש יותר בנייה, אבל הנתונים שמנסים לאמוד כמה דירות יש שטרם נמכרו – לא משקפים את המציאות עד הסוף – כי הם לא כוללים את הדירות שנמכרו 'על הנייר', כלומר טרם קבלת היתר בנייה. בתקופה האחרונה נרכשו לא מעט דירות כאלו, אז ההיצע – נמוך יותר בפועל.
עלייה משמעותית יותר בהיצע נמנעת עקב בירוקרטיה קשה וחסמים נרחבים. תשתיות (ביוב, תחבורה, מים, חשמל ועוד), התנגדויות וסחבת בהליכי רישוי לוקחות זמן רב. במקביל, יש גם משבר לא קטן בתחום הביצוע, בעיקר בתשתיות. לא מעט קבלני ביצוע קורסים, יש מי שעוצר עבודות ויש גם מכרזים שנותרים ללא מציעים.
בינתיים, הרוכשים ממשיכים לקנות. אמנם יש האטה, אבל אין עצירה. חלק לא מבוטל ממי שקונה הם רוכשי דירה ראשונה. מבצעי המדינה של דירה בהנחה גורמים לזוגות צעירים ומחוסרי דיור לפנות לרכישת דירה בשל ההנחה. אחרים מרחיקים לפריפריה כדי שיוכלו לרכוש דירה במחירים סבירים.
התוכנית הממשלתית לדירות בהנחה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודומותיה, גם לא מאפשרות למחיר לרדת. לא רק שהן מגדילות את הביקוש לדירות, הן גם מאפשרות כבר שנים גם למי שלא יכול לרכוש דירה בשוק החופשי לרכוש אחת, ומהרגע שרכש בהנחה, גם עם משכנתא מיוחדת של 90 אחוז. התוכניות הללו ממשיכות להזין את השוק בעוד ועוד דירות במחירים גבוהים, הזכאים אומנם מקבלים הנחה, אבל השוק לא מושפע ממנה.
גם מחירן של דירות להשכרה עלה משמעותית בשנה האחרונה, לצד ירידה בהיצע שלהן בשוק. ההיצע יורד כי משקיעים מכרו ופחות קונים, וגם בגלל התחדשות עירונית שבמסגרתה נהרסות דירות ונגרעות מהשוק מצד אחד, ומצד שני מעבירה בעלי דירות לגור בשכירות לתקופה של כמה שנים. אז לא פלא שהמחיר גם שם עולה. וככל שמחיר הדירות עולה, עוד אנשים נדחקים לשכירות, ושוב, לחץ המחירים עולה.
כמו כן, ישנה התגובה הטבעית של הקבלנים לירידה בהיקפי העסקאות, וגם באי ודאות של תקופת בחירות. בתקופה כזו הקבלנים פשוט עוצרים ומחכים לראות מה יהיה. אז ההיצע לא ממש צפוי לעלות, והמחירים כנראה לא ירדו.

על רק הירידה בכמות הדירות החדשות שנמכרו אותה הציג הלמ"ס, על פיו מתחילת השנה חלה ירידה של 14.4% במכירת דירות חדשות, התראיין נשיא ההתאחדות ראול סרוגו לחדשות 12.
סרוגו אמר כי הביקוש לדירה הוא מצרך כמו תרופות ומזון, ולכן קיטון בביקושים מסמל את הקיטון בהיצע.

לחצו לצפייה באייטם המלא

בנוסף התראיין סרוגו לרדיו תל אביב, 103FM, ואמר כי "הממשלה איבדה שליטה על שוק הדיור, היא עסוקה בפטנטים – מחיר למשתכן, דירה בהגרלה, איפה יש מדינה בעולם שמבססת את מדיניות הדיור שלה על הגרלות?
למרות עלייה של 100% בשנים האחרונות אנחנו הקבלנים לא מרוויחים יותר מעבר. אנחנו נגד עליית המחירים. אנחנו לא מרוויחים בגלל שמחירי הקרקע עלו פי 7 ממחירי הדירות. אני מרוויח דה פקטו הרבה פחות".

לחצו להאזנה באייטם המלא

על רקע העלייה החדה שהציג הלמ"ס בתאריך 15.8.22 בה עלו מחירי הדיור ב-17.8% בשנה, התראיין מנכ"ל ההתאחדות אמנון מרחב למתן חודורוב בחדשות 13.
מרחב הסביר כי העלייה במחירים, הגדולה ביותר מאז שנת 2009, מטרידה גם אותו כאזרח ואבא במדינת ישראל.
מרחב התייחס לממשלה היוצאת ואמר כי לא רק שהיא לא פעלה בשוק הדיור אלא היא אף שפכה שמן למדורה ועשתה צעדים שעודדו את העלייה כמו התיקון לחוק המכר.
בסוף התייחס מרחב לשלושת הצעדים הפשוטים שהממשלה הבאה צריכה לבצע כדי להתחיל לאזן את המחירים בשוק.

לחצו כאן להמשך צפייה באייטם המלא